5 nhận định về thị trường bất động sản Úc trong năm 2026

Dữ liệu từ CoreLogic Australia cho thấy thị trường bất động sản toàn quốc đã hấp thụ xong cú sốc lãi suất và quay trở lại xu hướng tăng ổn định trong giai đoạn 2024-2025. Bước sang năm 2026, phần lớn các tổ chức phân tích nhận định giá nhà Úc khó giảm sâu do mặt bằng giá hiện tại đã được thiết lập trên nền tảng nhu cầu ở thực. Tuy nhiên, thị trường đang cho thấy sự trưởng thành hơn với tốc độ tăng trưởng ở mức vừa phải, thay vì tăng nóng đồng loạt như giai đoạn trước COVID.

Xu hướng giá nhà – Tăng trưởng chọn lọc, không còn đại trà

Dữ liệu từ CoreLogic Australia cho thấy giá nhà trên toàn quốc đã quay lại xu hướng tăng ổn định trong giai đoạn 2024-2025, sau khi thị trường hấp thụ xong cú sốc lãi suất cao. Bước sang năm 2026, phần lớn các tổ chức phân tích thị trường đều nhận định rằng giá nhà Úc khó giảm sâu, do mặt bằng giá hiện tại đã được hình thành trên nền tảng nhu cầu ở thực.

Tuy nhiên, tốc độ tăng được dự báo ở mức vừa phải, không còn tình trạng tăng đồng loạt trên toàn thị trường như giai đoạn trước COVID. Điều này phản ánh một thị trường đã trưởng thành hơn, ít yếu tố đầu cơ hơn.

Năm 2026, xu hướng tăng giá sẽ mang tính chọn lọc cao theo vị trí và chất lượng bất động sản, thay vì tăng theo tâm lý thị trường chung. Đáng chú ý, đà tăng trưởng không phân bổ đều giữa các khu vực:

• Các thị trường tăng trưởng mạnh: Những thành phố có tốc độ tăng trưởng dân số nhanh và nguồn cung hạn chế như Brisbane, Perth hay Adelaide tiếp tục ghi nhận mức tăng tốt hơn mặt bằng chung.
• Các đầu tàu kinh tế: Trong khi đó, Sydney đang chịu áp lực lớn về khả năng chi trả của người dân, còn Melbourne vẫn đang trong giai đoạn phục hồi và tích lũy sau các điều chỉnh về chính sách. Do đó, tốc độ tăng trưởng tại hai “đầu tàu” này dự kiến sẽ tương đối chậm hơn so với các bang khác.

Theo số liệu từ cơ quan thống kê quốc gia (ABS), lượng nhà ở hoàn thành mới hiện vẫn thấp hơn nhiều so với nhu cầu thực tế, đặc biệt tại các đô thị lớn. Chính sự khan hiếm này đang tạo ra lực đỡ quan trọng cho giá nhà.

Nguồn cung nhà ở thiếu hụt mang tính cấu trúc và hệ thống

Tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở tại Úc hiện nay là một vấn đề mang tính cấu trúc hệ thống, không đơn thuần là hiện tượng của một chu kỳ kinh tế ngắn hạn.

• Thực trạng thiếu hụt: Theo ABS, số lượng nhà ở được phê duyệt và hoàn thành trong các năm gần đây hoàn toàn không theo kịp tốc độ tăng dân số, tình trạng này đặc biệt nghiêm trọng tại các bang lớn như New South Wales, Victoria và Queensland.
• Rào cản nguồn cung: Mặc dù chính phủ liên bang và các tiểu bang đều đã công bố các kế hoạch tăng nguồn cung, nhưng tiến độ thực tế vẫn bị chậm trễ. Nguyên nhân đến từ chi phí xây dựng leo thang, tình trạng thiếu hụt lao động trầm trọng và thời gian phê duyệt dự án kéo dài.
• Hệ quả dài hạn: Trong bối cảnh đó, kỳ vọng nguồn cung tăng mạnh ngay trong 1-2 năm tới là không thực tế. Hệ quả là giá nhà và giá thuê có xu hướng được “neo” ở mức cao, ngay cả khi thị trường có nhịp chững lại.

Dữ liệu từ các báo cáo thị trường cũng chỉ ra rằng, tại nhiều khu vực đô thị lớn, số lượng nhà trống sẵn sàng để ở vẫn ở mức thấp so với nhu cầu thực. Điều này tạo ra lực đỡ bền vững, khiến khả năng giá nhà giảm sâu là rất khó xảy ra trong bối cảnh hiện tại. Yếu tố cung – cầu này sẽ tiếp tục đóng vai trò then chốt định hình xu hướng giá năm 2026.

Tác động của lãi suất – Không còn là “cú sốc” cho thị trường

Sau giai đoạn lãi suất tăng mạnh từ năm 2022, thị trường bất động sản Úc đã trải qua một quá trình điều chỉnh cần thiết và đến nay đã dần thích nghi với mặt bằng lãi suất mới.

• Không còn là “cú sốc”: Theo Ngân hàng Trung ương Úc (RBA), lãi suất tiền mặt duy trì ở mức cao nhằm kiểm soát lạm phát, nhưng thị trường nhà ở không hề rơi vào kịch bản sụp đổ như nhiều lo ngại ban đầu.
• Hành vi vay vốn thay đổi: Dù tâm lý thị trường đã ổn định, khả năng vay vốn vẫn bị giới hạn. Do đó, người mua đã điều chỉnh hành vi: họ chuẩn bị tỷ lệ vốn tự có cao hơn và vay mượn thận trọng hơn. Điều này giúp giảm thiểu rủi ro bong bóng và làm cho cấu trúc tài chính của thị trường trở nên ổn định hơn.
• Dòng tiền thông minh hơn: Dòng tiền đầu tư sẽ tìm đến các khu vực có mức giá vừa phải. Trong năm 2026, lãi suất cao sẽ đóng vai trò như một yếu tố “lọc” thị trường, giúp duy trì sự bền vững thay vì gây ra các biến động mạnh hay đầu cơ ngắn hạn.

Dữ liệu tín dụng nhà ở cho thấy nhu cầu vay mua nhà vẫn tiếp diễn, dù tốc độ chậm hơn so với thời kỳ lãi suất thấp, và quan trọng nhất là thị trường hiện nay được dẫn dắt chủ yếu bởi nhu cầu ở thực.

Thị trường cho thuê – Trụ cột nâng đỡ giá trị bất động sản

Trong năm 2026, thị trường thuê nhà sẽ trở thành trụ cột quan trọng giúp giữ giá trị cho bất động sản, đặc biệt đối với các tài sản có vị trí tốt và phù hợp khai thác cho thuê dài hạn.

• Áp lực thuê kéo dài: Dữ liệu cho thấy áp lực thuê tại Úc vẫn ở mức cao và kéo dài, nhất là tại các đô thị lớn. Theo SQM Research, tỷ lệ nhà cho thuê trống tại Sydney, Melbourne và Brisbane duy trì ở mức rất thấp so với trung bình dài hạn, phản ánh rõ nét tình trạng “cung không đủ cầu”.
• Giá thuê tăng trưởng: Giá thuê tại nhiều khu vực đã tăng liên tục trong giai đoạn 2024-2025 bất chấp lãi suất và chi phí sinh hoạt. Điều này chứng minh nhu cầu thuê xuất phát từ nhu cầu ở thực chứ không mang tính chu kỳ ngắn hạn.
• Lợi ích cho nhà đầu tư: Khi chi phí mua nhà tăng, nhiều hộ gia đình buộc phải ở lại thị trường thuê lâu hơn, tạo ra dòng cầu ổn định. Dòng tiền cho thuê này giúp giảm áp lực bán tháo và hạn chế khả năng giá nhà giảm mạnh.
• Cải thiện tỷ suất lợi nhuận: Trong bối cảnh giá nhà tăng vừa phải nhưng giá thuê lại tăng trưởng mạnh, tỷ suất lợi nhuận đầu tư đã được cải thiện đáng kể. Đây là yếu tố then chốt thu hút dòng tiền đầu tư dài hạn quay trở lại thị trường trong năm 2026.

Chiến lược đầu tư – Bất động sản Úc tiếp tục phù hợp với chiến lược nắm giữ dài hạn 

Nhìn lại lịch sử qua nhiều chu kỳ kinh tế, thị trường bất động sản Úc luôn thể hiện đặc điểm nhất quán là tăng trưởng ổn định theo thời gian, thay vì biến động mạnh theo chu kỳ ngắn. Dữ liệu dài hạn từ CoreLogic cũng chứng minh giá nhà tại các đô thị lớn thường phục hồi và thiết lập mặt bằng giá mới sau mỗi giai đoạn điều chỉnh.

• Kênh giữ tài sản an toàn: Điều này phản ánh tính ổn định của nền kinh tế Úc, hệ thống pháp lý minh bạch và nhu cầu nhà ở bền vững. Năm 2026, bất động sản Úc tiếp tục được nhìn nhận là kênh giữ tài sản an toàn hàng đầu.
• Phân khúc tiềm năng: Phân khúc phù hợp nhất cho chiến lược này là nhà ở phục vụ nhu cầu ở thực hoặc cho thuê dài hạn, tọa lạc tại các khu vực có dân số tăng trưởng và hạ tầng hoàn chỉnh.
• Giá trị cốt lõi: Đối với nhóm nhà đầu tư và gia đình có tầm nhìn trung – dài hạn, giá trị của bất động sản Úc nằm ở sự ổn định, khả năng bảo toàn vốn và dòng tiền bền vững. Đây chính là lý do giúp thị trường này vẫn giữ được sức hút ngay cả trong bối cảnh kinh tế toàn cầu nhiều biến động.

Bức tranh tổng thể của thị trường bất động sản Úc trong năm 2026 cho thấy nhiều đặc điểm quen thuộc của một thị trường đã phát triển và bước vào giai đoạn ổn định hơn. Giá nhà không còn tăng nóng, nhưng được nâng đỡ bởi nhu cầu ở thực, nguồn cung hạn chế và thị trường thuê nhà duy trì ở mức cao. 

Trong bối cảnh đó, việc mua nhà tại Úc tiếp tục là một lựa chọn được nhiều gia đình và nhà đầu tư cân nhắc khi xuất phát từ nhu cầu ở lâu dài, ổn định cuộc sống hoặc chuẩn bị cho kế hoạch học tập tại Úc. Việc sở hữu bất động sản tại Úc tiếp tục mang lại giá trị ổn định và khả năng bảo toàn tài sản trong môi trường pháp lý minh bạch. 

Nếu quý anh/chị nhà đầu tư quan tâm đến bất động sản tại Úc, IMM có thể hỗ trợ kết nối với các đối tác bất động sản uy tín tại Úc để tham khảo thông tin, tìm hiểu thêm về thị trường, và cung cấp các lựa chọn phù hợp theo nhu cầu cụ thể.