Singapore tiếp tục giữ vững vị thế là một trong những thị trường bất động sản ổn định và minh bạch nhất châu Á. Đối với nhà đầu tư quốc tế – đặc biệt là nhà đầu tư Việt Nam – việc tìm hiểu kỹ các yếu tố pháp lý, thuế và xu hướng thị trường là điều kiện tiên quyết để đầu tư hiệu quả.
Tổng quan thị trường bất động sản (nhà ở, căn hộ, thương mại)
Nhà ở và căn hộ riêng tư
Theo Savills Singapore (10/2025), phân khúc nhà ở riêng tư vẫn giữ xu hướng tăng giá ổn định, dù lượng giao dịch có phần chậm lại do thiếu nguồn cung mới. Giá trung bình cho căn hộ cao cấp (non-landed private) đạt khoảng SGD 2,612/psf trong Q1/2025, tăng 0.7% so với cùng kỳ. Tồn kho bất động sản chưa bán cũng tiếp tục giảm, cho thấy thị trường không dư cung.
Bất động sản thương mại
Dòng vốn quốc tế đổ vào phân khúc thương mại đã tăng vọt trong Q2/2025, đạt 2,3 tỷ USD – mức tăng ấn tượng 572% so với cùng kỳ. Đặc biệt, các tài sản như văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại và bất động sản công nghiệp được đánh giá là có tiềm năng sinh lời cao trong bối cảnh kinh tế số và logistics khu vực tăng trưởng mạnh.
Tóm lược xu hướng
- Giá nhà ở tăng nhẹ, thị trường đi vào giai đoạn tăng trưởng bền vững
- Nguồn cung mới được kiểm soát chặt chẽ, đặc biệt tại khu vực trung tâm (CCR)
- Đầu tư thương mại trở thành điểm sáng với dòng vốn lớn từ nước ngoài
Điều kiện cho nhà đầu tư nước ngoài
Quyền sở hữu và giới hạn
Người nước ngoài được phép mua căn hộ tư nhân (non-landed private), nhưng bị hạn chế trong việc mua nhà đất và các tài sản dạng “good-class bungalow”. Từ tháng 10/2023 đến nay, tỷ lệ người nước ngoài trong giao dịch nhà ở đã tăng trở lại, chiếm hơn 6% tổng giao dịch vào Q3/2025.
Thuế và quy định
Singapore áp dụng nhiều biện pháp kiểm soát nhằm giảm đầu cơ, trong đó nổi bật là thuế ABSD (Additional Buyer’s Stamp Duty) – lên tới 60% cho người nước ngoài, theo biểu thuế cập nhật năm 2023 (chưa thay đổi đến tháng 10/2025).
Hạn chế tài chính
Tỷ lệ cho vay (loan-to-value – LTV) dành cho người nước ngoài thấp hơn công dân bản địa. Ngoài ra, quy trình xét duyệt khoản vay cũng nghiêm ngặt hơn.
Lưu ý pháp lý cho nhà đầu tư Việt Nam
Việt Nam không công nhận song tịch theo luật định, tuy nhiên trên thực tế, không có quy định rõ ràng về việc tước quốc tịch Việt nếu công dân nhập tịch nước khác để đầu tư. Điều này có ý nghĩa nếu nhà đầu tư hướng đến các chương trình định cư thông qua bất động sản tại Singapore hoặc quốc gia thứ ba.
Thuế liên quan đến bất động sản
| Loại thuế | Mô tả |
| BSD (Buyer’s Stamp Duty) | Thuế cơ bản cho người mua bất động sản, tính theo tỷ lệ lũy tiến dựa trên giá trị tài sản |
| ABSD (Additional BSD) | Thuế bổ sung với người nước ngoài, nhà đầu tư mua từ căn thứ hai trở đi; mức cao nhất lên tới 60% |
| SSD (Seller’s Stamp Duty) | Thuế áp dụng nếu bán trong vòng 3 năm kể từ khi mua |
| Thuế cho thuê/thu nhập | Thu nhập từ cho thuê chịu thuế thu nhập cá nhân hoặc doanh nghiệp |
| Phí pháp lý và chuyển nhượng | Phí luật sư, phí hành chính và chi phí công chứng hợp đồng |
Nhà đầu tư cần tính toán kỹ tổng chi phí sở hữu, không chỉ giá mua, để đảm bảo lợi suất đầu tư không bị “ăn mòn” bởi thuế và chi phí duy trì.
Quy trình mua bất động sản tại Singapore
- Chuẩn bị tài chính và xét duyệt khoản vay: Xác định năng lực tài chính, chuẩn bị hồ sơ vay (nếu cần) và làm rõ mức ABSD phải nộp.
- Tìm kiếm và lựa chọn bất động sản: Xem xét khu vực (CCR, RCR, OCR), loại tài sản (leasehold hay freehold), và tiềm năng tăng trưởng.
- Ký kết Option to Purchase (OTP): Đây là hợp đồng đặt cọc đầu tiên, cho phép người mua “giữ chỗ” trước khi ký hợp đồng chính thức.
- Thẩm định pháp lý và thanh toán thuế: Kiểm tra quyền sở hữu, thanh toán BSD và ABSD (nếu có), ký hợp đồng mua bán chính thức (S&P).
- Đăng ký quyền sở hữu và chuyển nhượng tài sản: Tiến hành đăng ký quyền sở hữu tại Cơ quan Đăng ký đất đai Singapore (SLA), sau khi thanh toán đầy đủ.
- Quản lý tài sản sau mua: Bao gồm: cho thuê, bảo trì, nộp thuế thu nhập cho thuê nếu có. Có thể thuê đơn vị quản lý chuyên nghiệp.
Xu hướng & tiềm năng tăng trưởng
Các xu hướng chính đến năm 2030
- Tăng trưởng giá ổn định, không tăng nóng: Ước tính giá nhà ở riêng tư sẽ tăng trung bình 3-4%/năm.
- Nguồn cung hạn chế và phân hoá rõ rệt: Các khu CCR giữ giá cao, trong khi OCR có tiềm năng tăng nhờ phát triển hạ tầng.
- Lãi suất giảm mở ra chu kỳ tăng trưởng mới: Lãi suất tham chiếu (SORA 3M) giảm về mức thấp nhất từ 2022 (1.40% trong tháng 10/2025).
- Đầu tư thương mại tiếp tục dẫn dắt: Logistics, văn phòng xanh, trung tâm dữ liệu trở thành tâm điểm.
So sánh với các thị trường trong khu vực
So với Malaysia hoặc Thái Lan, bất động sản Singapore có chi phí đầu tư và thuế cao hơn, nhưng đổi lại là độ minh bạch, rủi ro pháp lý thấp và tính thanh khoản cao hơn. Đây là lý do khiến nhà đầu tư tổ chức và cá nhân giàu có vẫn ưu tiên thị trường này.
Dự báo đến 2030
Singapore được dự báo sẽ tiếp tục giữ vị thế “nơi trú ẩn an toàn” cho vốn bất động sản trong khu vực. Nếu đầu tư đúng phân khúc (như bất động sản thương mại hoặc khu vực OCR đang phát triển), nhà đầu tư có thể kỳ vọng tổng lợi nhuận hàng năm 5-8%, bao gồm cả cho thuê và tăng giá vốn.
IMM Group – Vì sao nên chọn đơn vị tư vấn có thực lực?
Thị trường đầu tư định cư toàn cầu luôn biến động và ngày càng phức tạp, đòi hỏi nhà đầu tư phải lựa chọn một đối tác tư vấn không chỉ đảm bảo thành công cho hồ sơ mà còn là điểm tựa an tâm cho tương lai gia đình. Chính vì vậy, với tất cả các giải pháp Đầu tư & Quốc tịch toàn cầu, IMM Group mang đến sự khác biệt vượt trội với vai trò là đối tác tư vấn chiến lược, đồng hành cùng quý vị bằng kinh nghiệm và sự chính trực.
Là đơn vị tiên phong với hơn 21 năm kinh nghiệm thực chiến tại Việt Nam, IMM Group không phải người bán hàng, không chỉ tư vấn, mà kiến tạo giải pháp đầu tư định cư dựa trên:
- Năng lực thẩm định và quản trị rủi ro vượt trội: Kinh nghiệm xử lý thành công hàng trăm hồ sơ, bao gồm những vụ việc phức tạp, giúp chúng tôi thẩm định dự án đa tầng và bảo vệ quyền lợi nhà đầu tư một cách nghiêm ngặt nhất, ngay cả trong các tình huống khủng hoảng thị trường.
- Tư vấn chuyên sâu (Professional Consulting) và minh bạch tuyệt đối: Đội ngũ chuyên gia của IMM Group, với tất cả nhân viên tư vấn và nhân viên thụ lý hồ sơ đều sở hữu chứng chỉ tư vấn đầu tư định cư quốc tế do Hội đồng Đầu tư Định cư Quốc tế (Investment Migration Council – IMC) cấp, sẽ phân tích toàn diện lợi ích và rủi ro, giúp anh/chị đưa ra quyết định dựa trên thông tin đầy đủ và trung thực. Chúng tôi đặt lợi ích dài hạn của khách hàng lên hàng đầu.
- Chính trực và cam kết đồng hành đến cùng: Với triết lý “Phục vụ bằng giá trị chân chính”, IMM Group cam kết đồng hành từ bước đầu cho đến khi anh/chị an cư. Sự chính trực là nền tảng, thể hiện qua việc sẵn sàng bảo vệ quyền lợi khách hàng và chủ động hoàn phí dịch vụ khi có rủi ro khách quan (theo hợp đồng).
- Nhận và cho đi: Từ 2025, IMM Group chính thức trở thành doanh nghiệp phi lợi nhuận, cam kết đóng góp tối thiểu 50% lợi nhuận mỗi năm cho Quỹ Be Better. Lựa chọn IMM Group là anh/chị đang cùng chúng tôi đóng góp vào các hoạt động ý nghĩa, thể hiện trách nhiệm xã hội và giá trị nhân văn mà chúng tôi theo đuổi.
Nếu quan tâm đến các chương trình Đầu tư & Quốc tịch toàn cầu, anh chị có thể liên hệ IMM Group hoặc để lại thông tin đăng ký bên dưới, đội ngũ tư vấn giàu kinh nghiệm của IMM sẽ tư vấn chi tiết và hỗ trợ đánh giá khả năng thành công của hồ sơ. Chúng tôi cam kết bảo mật dữ liệu cá nhân và chỉ sử dụng thông tin mà anh chị cung cấp cho mục đích tư vấn hồ sơ gia đình.
IMM Group
