Thị trường bất động sản Hong Kong, vốn được mệnh danh là một trong những thị trường đắt đỏ và kiên cường nhất thế giới, đang trải qua giai đoạn điều chỉnh mang tính lịch sử. Theo dữ liệu từ Reuters, giá nhà tại đây đã ghi nhận mức giảm khoảng 7.1% trong năm 2024, đánh dấu chuỗi điều chỉnh dài nhất kể từ năm 2003.
Tuy nhiên, “trong nguy có cơ”. Bước sang cuối năm 2025, thị trường đang phát đi những tín hiệu đảo chiều quan trọng. Với việc Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) và các ngân hàng Hong Kong bắt đầu chu kỳ cắt giảm lãi suất, cùng với các chính sách nhập cư cởi mở chưa từng có, Hong Kong đang mở ra những “điểm tiếp cận” hấp dẫn cho các nhà đầu tư quốc tế có tầm nhìn dài hạn.
Tổng quan thị trường bất động sản thương mại: Bức tranh tương phản
Năm 2025 chứng kiến sự phân hóa rõ rệt giữa hai phân khúc chủ đạo là văn phòng và bán lẻ.
Văn phòng: Cuộc sàng lọc khốc liệt
- Thực trạng: Tỷ lệ trống vẫn duy trì ở mức cao kỷ lục (khoảng 13-16% tùy khu vực) do nguồn cung mới dồi dào từ khu vực Cửu Long Đông (Kowloon East) gia nhập thị trường.
- Xu hướng “Flight-to-quality”: Dòng vốn đang tập trung chảy về các tòa nhà Hạng A tại khu vực trung tâm có chứng chỉ xanh (ESG). Giá thuê tại phân khúc cao cấp này đang cho thấy sự ổn định, trong khi các tòa nhà hạng B và C tiếp tục chịu áp lực giảm giá thuê.
Thị trường bán lẻ: Điểm sáng phục hồi
- Trái ngược với văn phòng, phân khúc bán lẻ đang hồi sinh mạnh mẽ. Sự quay trở lại của khách du lịch quốc tế và Đại lục đã vực dậy doanh số bán lẻ hàng xa xỉ.
- Giá thuê mặt bằng tại các khu phố mua sắm sầm uất như Causeway Bay hay Tsim Sha Tsui đã chạm đáy và bắt đầu nhích nhẹ, tạo cơ hội cho các thương hiệu quốc tế tái gia nhập thị trường với chi phí mặt bằng hợp lý hơn.
Lý do nhà đầu tư quốc tế quan tâm đến Hong Kong lúc này?
Tại sao “dòng vốn thông minh” (Smart Money) lại bắt đầu quan sát Hong Kong vào cuối năm 2025?
- Lãi suất đảo chiều: Do cơ chế neo tỷ giá, lãi suất tại Hong Kong biến động cùng chiều với Mỹ. Việc lãi suất vay mua nhà (Mortgage rate) giảm xuống trong năm 2025 đã trực tiếp giảm gánh nặng tài chính, đưa thị trường thoát khỏi tình trạng “lãi suất vay cao hơn lợi tức cho thuê”.
- Định giá hấp dẫn: Sau gần 4 năm điều chỉnh, giá bất động sản Hong Kong đã chiết khấu về mức của giai đoạn 2016-2017. Đây là mức định giá an toàn để tích lũy tài sản .
- Cú hích từ Chương trình Nhập cư (New CIES):
- Đây là thay đổi mang tính chiến lược nhất trong năm 2025. Chính phủ Hong Kong cho phép tính 10 triệu HKD giá trị bất động sản nhà ở vào tổng mức đầu tư yêu cầu (30 triệu HKD) của chương trình định cư.
- Ý nghĩa: Nhà đầu tư vừa có thể sở hữu “ngôi nhà thứ hai” tại trung tâm tài chính châu Á, vừa đáp ứng điều kiện lấy quyền cư trú cho cả gia đình. Chính sách này đã kích cầu mạnh mẽ phân khúc nhà ở cao cấp trên 50 triệu HKD.
Cơ hội trong các phân khúc trọng điểm
Dựa trên dữ liệu thị trường, IMM Group nhận định các “vùng trũng” tiềm năng sau:
- Nhà ở hạng sang:
- Khu vực mục tiêu: The Peak, Mid-Levels và Island South.
- Cơ hội: Nguồn cung nhà ở hạng sang tại các vị trí độc tôn này luôn khan hiếm. Với sự hỗ trợ từ dòng vốn CIES, thanh khoản và giá của phân khúc này dự báo sẽ phục hồi sớm hơn thị trường chung.
- Văn phòng giá trị gia tăng:
- Cơ hội nằm ở việc thâu tóm các tòa nhà văn phòng cũ tại các vị trí đắc địa đang bị định giá thấp, sau đó nâng cấp cải tạo để đáp ứng nhu cầu văn phòng hiện đại.
- Trung tâm dữ liệu & Logistics:
- Với vị thế là trung tâm kết nối số và tài chính, nhu cầu về kho vận và trung tâm dữ liệu tại Hong Kong vẫn tăng trưởng dương bất chấp biến động kinh tế, mang lại dòng tiền thuê ổn định và cao hơn mức trung bình thị trường.
Thách thức & Rủi ro: Cẩn trọng là không thừa
IMM Group khuyến nghị nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ lưỡng các yếu tố rủi ro sau trước khi xuống tiền:
- Nguồn cung dư thừa: Lượng tồn kho nhà ở sơ cấp chưa bán được hiện đang ở mức cao (trên 20.000 căn). Áp lực giải phóng hàng tồn kho của các chủ đầu tư có thể kìm hãm đà tăng giá trong ngắn hạn (1-2 năm tới).
- Biến động Lãi suất thực: Dù lãi suất danh nghĩa giảm, nhưng nếu lạm phát thấp, lãi suất thực vẫn có thể cao, ảnh hưởng đến hiệu quả đòn bẩy tài chính.
- Chi phí nắm giữ: Phí quản lý, bảo trì và thuế tài sản tại Hong Kong thuộc hàng cao nhất thế giới. Nhà đầu tư cần tính toán kỹ bài toán dòng tiền để đảm bảo lợi nhuận.
Dự báo xu hướng 2025-2030
- Giai đoạn 2025-2026: Thị trường sẽ tìm điểm cân bằng. Khối lượng giao dịch sẽ tăng trước, giá cả sẽ ổn định và đi ngang. Đây là giai đoạn của “Thị trường người mua”, nơi người mua có quyền đàm phán giá tốt.
- Giai đoạn 2027-2030 (Bứt phá với Đô thị phía Bắc):
- Động lực tăng trưởng sẽ dịch chuyển về phía Bắc với siêu dự án “Đô thị phía Bắc”.
- Khu vực này được quy hoạch để kết nối trực tiếp với Thâm Quyến và Vùng Vịnh Lớn (GBA), trở thành trung tâm công nghệ và đổi mới sáng tạo (I&T). Việc đầu tư vào các quỹ đất hoặc bất động sản tại khu vực này là đón đầu xu hướng hội nhập kinh tế Đại lục trong thập kỷ tới.
Thị trường bất động sản Hong Kong năm 2025 không dành cho những nhà đầu tư lướt sóng ngắn hạn. Đây là thời điểm lý tưởng cho các nhà đầu tư giá trị, mong muốn đa dạng hóa danh mục tài sản bằng một bất động sản tại trung tâm tài chính quốc tế với mức giá chiết khấu hợp lý.
IMM Group – Vì sao nên chọn đơn vị tư vấn có thực lực?
Thị trường Đầu tư & Quốc tịch toàn cầu luôn biến động và ngày càng phức tạp, đòi hỏi nhà đầu tư phải lựa chọn một đối tác tư vấn không chỉ đảm bảo thành công cho hồ sơ mà còn là điểm tựa an tâm cho tương lai gia đình. Chính vì vậy, với tất cả các giải pháp Đầu tư & Quốc tịch toàn cầu, IMM Group mang đến sự khác biệt vượt trội với vai trò là đối tác tư vấn chiến lược, đồng hành cùng quý vị bằng kinh nghiệm và sự chính trực.
Là đơn vị tiên phong với hơn 21 năm kinh nghiệm thực chiến tại Việt Nam, IMM Group không phải người bán hàng, không chỉ tư vấn, mà kiến tạo giải pháp Đầu tư & Quốc tịch toàn cầu dựa trên:
- Năng lực thẩm định và quản trị rủi ro vượt trội: Kinh nghiệm xử lý thành công hàng trăm hồ sơ, bao gồm những vụ việc phức tạp, giúp chúng tôi thẩm định dự án đa tầng và bảo vệ quyền lợi nhà đầu tư một cách nghiêm ngặt nhất, ngay cả trong các tình huống khủng hoảng thị trường.
- Tư vấn chuyên sâu (Professional Consulting) và minh bạch tuyệt đối: Đội ngũ chuyên gia của IMM Group, với tất cả nhân viên tư vấn và nhân viên thụ lý hồ sơ đều sở hữu chứng chỉ tư vấn đầu tư định cư quốc tế do Hội đồng Đầu tư Định cư Quốc tế (Investment Migration Council – IMC) cấp, sẽ phân tích toàn diện lợi ích và rủi ro, giúp anh/chị đưa ra quyết định dựa trên thông tin đầy đủ và trung thực. Chúng tôi đặt lợi ích dài hạn của khách hàng lên hàng đầu.
- Chính trực và cam kết đồng hành đến cùng: Với triết lý “Phục vụ bằng giá trị chân chính”, IMM Group cam kết đồng hành từ bước đầu cho đến khi anh/chị an cư. Sự chính trực là nền tảng, thể hiện qua việc sẵn sàng bảo vệ quyền lợi khách hàng và chủ động hoàn phí dịch vụ khi có rủi ro khách quan (theo hợp đồng).
- Nhận và cho đi: Từ 2025, IMM Group chính thức trở thành doanh nghiệp phi lợi nhuận, cam kết đóng góp tối thiểu 50% lợi nhuận mỗi năm cho Quỹ Be Better. Lựa chọn IMM Group là anh/chị đang cùng chúng tôi đóng góp vào các hoạt động ý nghĩa, thể hiện trách nhiệm xã hội và giá trị nhân văn mà chúng tôi theo đuổi.
Nếu quan tâm đến các chương trình Đầu tư & Quốc tịch toàn cầu, anh chị có thể liên hệ IMM Group hoặc để lại thông tin đăng ký bên dưới, đội ngũ tư vấn giàu kinh nghiệm của IMM sẽ tư vấn chi tiết và hỗ trợ đánh giá khả năng thành công của hồ sơ. Chúng tôi cam kết bảo mật dữ liệu cá nhân và chỉ sử dụng thông tin mà anh chị cung cấp cho mục đích tư vấn hồ sơ gia đình.
IMM Group
