Tháng 12/2025 đánh dấu bước ngoặt quan trọng của thị trường bất động sản Hong Kong khi lãi suất hạ nhiệt và rào cản thuế quan được gỡ bỏ hoàn toàn, tái định vị nơi đây trở lại đường đua tài sản toàn cầu.
Sau giai đoạn điều chỉnh kéo dài, thị trường bất động sản Hong Kong đang phát đi những tín hiệu đảo chiều tích cực vào cuối năm 2025. Sự kiện HSBC và các ngân hàng lớn cắt giảm lãi suất cơ bản (Prime Rate) xuống mốc 5.00% vào tháng 10/2025, cộng hưởng cùng chính sách thuế cởi mở chưa từng có, đã tạo ra một “thời điểm chiến lược” để các nhà đầu tư quốc tế xem xét lại danh mục tài sản tại một trong những thị trường đắt đỏ nhưng bền vững nhất thế giới.
Tổng Quan Thị Trường Bất Động Sản
Khác với sự trầm lắng của năm 2023-2024, dữ liệu cuối 2025 cho thấy sự phân hóa rõ rệt giữa các phân khúc, đòi hỏi nhà đầu tư phải có sự chọn lọc kỹ lưỡng.
Phân khúc Nhà ở & Căn hộ – Dòng tiền quay trở lại
Thị trường nhà ở đang dẫn dắt đà phục hồi. Theo số liệu mới nhất từ Cục Đánh giá và Định giá Hong Kong (RVD), chỉ số giá nhà ở tư nhân đã ghi nhận mức tăng trưởng 2.2% trong tháng 11/2025, chấm dứt chuỗi giảm giá trước đó.
- Thanh khoản: Khối lượng giao dịch đạt mức cao nhất trong 9 tháng qua. Đáng chú ý, nhóm người mua từ Đại lục và quốc tế chiếm tới 25% tổng lượng giao dịch sơ cấp.
- Căn hộ hạng sang (Luxury): Các bất động sản tại khu vực The Peak và Mid-Levels tiếp tục giữ giá trị vững chắc nhờ nguồn cung khan hiếm, khẳng định vai trò là “nơi trú ẩn” an toàn cho các dòng vốn lớn (Smart Money).
Phân khúc Bất động sản Thương mại – Cần thận trọng
Trái ngược với nhà ở, phân khúc văn phòng vẫn đối mặt với áp lực dư cung.
- Văn phòng: Tỷ lệ trống tại khu vực Kowloon East (Cửu Long Đông) vẫn ở mức cao kỷ lục (~19.5%), gây áp lực giảm giá thuê.
- Bán lẻ: Có sự phục hồi nhẹ nhờ du lịch, nhưng chưa tạo ra sự bùng nổ về giá trị vốn.
Góc nhìn chuyên gia: Trong chu kỳ này, IMM Group nhận định việc phân bổ vốn vào căn hộ cao cấp tại khu vực trung tâm (Hong Kong Island) là chiến lược tối ưu hóa tài sản an toàn và hiệu quả hơn so với việc đầu tư vào văn phòng cho thuê.
Điều Kiện Cho Nhà Đầu Tư Nước Ngoài
Hong Kong duy trì chính sách mở cửa hàng đầu châu Á về quyền sở hữu tài sản, với khung pháp lý minh bạch kế thừa từ hệ thống thông luật (Common Law).
Quyền sở hữu
- Không hạn chế quốc tịch: Chính phủ Hong Kong cho phép người nước ngoài, bao gồm nhà đầu tư Việt Nam, đứng tên cá nhân hoặc thông qua công ty nước ngoài.
- Cơ chế sở hữu: Hầu hết đất đai tại Hong Kong được sở hữu theo chế độ thuê đất của Chính phủ (Leasehold) với thời hạn dài (thường là 75 năm hoặc 99 năm cộng quyền gia hạn), ngoại trừ lô đất của nhà thờ St. John’s Cathedral là sở hữu vĩnh viễn (Freehold). Tuy nhiên, quyền lợi của chủ sở hữu được pháp luật bảo vệ nghiêm ngặt như tài sản vĩnh viễn.
Đòn bẩy tài chính
Quy định về tỷ lệ cho vay (Loan-to-Value – LTV) đã được nới lỏng đáng kể để kích cầu:
- Người nước ngoài mua nhà để ở có thể tiếp cận khoản vay lên tới 70% giá trị bất động sản.
- Lưu ý: Tỷ lệ này áp dụng cho các bất động sản có giá trị dưới 30 triệu HKD. Đối với các tài sản siêu sang có giá trị cao hơn, tỷ lệ vay sẽ được điều chỉnh thấp hơn.
Thuế Liên Quan Đến Bất Động Sản
Đây là thay đổi mang tính bước ngoặt trong năm 2024-2025. Việc gỡ bỏ hoàn toàn các sắc thuế “trừng phạt” (Spicy Measures) như Thuế người mua (BSD) và Thuế tem đặc biệt (SSD) đã biến Hong Kong thành điểm đến hấp dẫn vượt trội về chi phí đầu vào.
Các loại thuế hiện hành
Hiện tại, nhà đầu tư nước ngoài chịu mức thuế ngang bằng với người bản xứ, cụ thể:
| Loại thuế | Mức áp dụng | Giải thích chi tiết |
| Thuế tem theo giá trị (Ad Valorem Stamp Duty – AVD) | Tối đa 4.25% | Áp dụng theo Thang số 2 (Scale 2).
(Trước đây, người nước ngoài phải chịu mức thuế lên tới 30%. Sự điều chỉnh này giúp nhà đầu tư tiết kiệm hàng triệu đô la ngay khi mua vào). |
| Thuế tài sản (Property Tax) | 15% | Tính trên thu nhập cho thuê ròng (sau khi đã trừ 20% chi phí bảo trì theo định mức). |
| Thuế thặng dư vốn (Capital Gains Tax) | 0% | Hong Kong không đánh thuế trên lợi nhuận bán bất động sản. Đây là lợi thế lớn để tối ưu hóa lợi nhuận khi thoái vốn. |
Quy Trình Mua Bất Động Sản Tại Hong Kong
Để đảm bảo tính pháp lý và an toàn dòng tiền, IMM Group khuyến nghị nhà đầu tư tuân thủ quy trình 4 bước chuẩn hóa sau, tương tự quy trình thẩm định khắt khe mà chúng tôi áp dụng cho các dự án đầu tư định cư :
- Thẩm định & Lựa chọn (Due Diligence):
- Xác định rõ nhu cầu (để ở, cho thuê hay tích sản).
- Luật sư thực hiện tra soát quy hoạch và tình trạng pháp lý của bất động sản (Land Search).
- Ký Thỏa thuận Mua bán Tạm thời (Provisional S&P Agreement):
- Thương lượng giá và chốt các điều khoản bàn giao.
- Đặt cọc ban đầu (thường là 3-5% giá trị tài sản).
- Ký Hợp đồng Mua bán Chính thức (Formal S&P Agreement):
- Diễn ra trong vòng 14 ngày sau bước 2.
- Luật sư hoàn tất báo cáo thẩm định pháp lý chuyên sâu.
- Thanh toán thêm tiền cọc (để đủ 10% giá trị giao dịch).
- Hoàn tất giao dịch (Completion & Assignment):
- Thường diễn ra sau 6-8 tuần.
- Thanh toán số tiền còn lại, đóng thuế tem (Scale 2 AVD) và ký văn bản chuyển nhượng (Assignment Deed).
- Nhận bàn giao chìa khóa.
Xu Hướng & Tiềm Năng Tăng Trưởng
Dự báo ngắn hạn (2026)
Với lộ trình lãi suất được dự báo tiếp tục giảm theo Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed), thị trường bất động sản Hong Kong được kỳ vọng sẽ duy trì đà hồi phục ổn định với mức tăng trưởng giá vốn từ 3-5% trong năm 2026.
Tầm nhìn dài hạn
Hong Kong vẫn giữ vững vị thế là trung tâm tài chính và cửa ngõ quản lý tài sản (Wealth Management Hub) hàng đầu châu Á. Nhu cầu sở hữu tài sản định danh bằng đồng HKD (được neo giá cố định theo USD) vẫn là chiến lược phòng thủ hiệu quả cho danh mục đầu tư của các “công dân toàn cầu” .
IMM Group – Vì sao nên chọn đơn vị tư vấn có thực lực?
Thị trường Đầu tư & Quốc tịch toàn cầu luôn biến động và ngày càng phức tạp, đòi hỏi nhà đầu tư phải lựa chọn một đối tác tư vấn không chỉ đảm bảo thành công cho hồ sơ mà còn là điểm tựa an tâm cho tương lai gia đình. Chính vì vậy, với tất cả các giải pháp Đầu tư & Quốc tịch toàn cầu, IMM Group mang đến sự khác biệt vượt trội với vai trò là đối tác tư vấn chiến lược, đồng hành cùng quý vị bằng kinh nghiệm và sự chính trực.
Là đơn vị tiên phong với hơn 21 năm kinh nghiệm thực chiến tại Việt Nam, IMM Group không phải người bán hàng, không chỉ tư vấn, mà kiến tạo giải pháp đầu tư định cư dựa trên:
- Năng lực thẩm định và quản trị rủi ro vượt trội: Kinh nghiệm xử lý thành công hàng trăm hồ sơ, bao gồm những vụ việc phức tạp, giúp chúng tôi thẩm định dự án đa tầng và bảo vệ quyền lợi nhà đầu tư một cách nghiêm ngặt nhất, ngay cả trong các tình huống khủng hoảng thị trường.
- Tư vấn chuyên sâu (Professional Consulting) và minh bạch tuyệt đối: Đội ngũ chuyên gia của IMM Group, với tất cả nhân viên tư vấn và nhân viên thụ lý hồ sơ đều sở hữu chứng chỉ tư vấn đầu tư định cư quốc tế do Hội đồng Đầu tư Định cư Quốc tế (Investment Migration Council – IMC) cấp, sẽ phân tích toàn diện lợi ích và rủi ro, giúp anh/chị đưa ra quyết định dựa trên thông tin đầy đủ và trung thực. Chúng tôi đặt lợi ích dài hạn của khách hàng lên hàng đầu.
- Chính trực và cam kết đồng hành đến cùng: Với triết lý “Phục vụ bằng giá trị chân chính”, IMM Group cam kết đồng hành từ bước đầu cho đến khi anh/chị an cư. Sự chính trực là nền tảng, thể hiện qua việc sẵn sàng bảo vệ quyền lợi khách hàng và chủ động hoàn phí dịch vụ khi có rủi ro khách quan (theo hợp đồng).
- Nhận và cho đi: Từ 2025, IMM Group chính thức trở thành doanh nghiệp phi lợi nhuận, cam kết đóng góp tối thiểu 50% lợi nhuận mỗi năm cho Quỹ Be Better. Lựa chọn IMM Group là anh/chị đang cùng chúng tôi đóng góp vào các hoạt động ý nghĩa, thể hiện trách nhiệm xã hội và giá trị nhân văn mà chúng tôi theo đuổi.
Nếu quan tâm đến các chương trình Đầu tư & Quốc tịch toàn cầu, anh chị có thể liên hệ IMM Group hoặc để lại thông tin đăng ký bên dưới, đội ngũ tư vấn giàu kinh nghiệm của IMM sẽ tư vấn chi tiết và hỗ trợ đánh giá khả năng thành công của hồ sơ. Chúng tôi cam kết bảo mật dữ liệu cá nhân và chỉ sử dụng thông tin mà anh chị cung cấp cho mục đích tư vấn hồ sơ gia đình.
IMM Group
