Thời gian gần đây, nhiều công ty và đại diện dự án ở Mỹ về Việt Nam quảng cáo, tổ chức hội thảo về chương trình đầu tư và lấy thẻ xanh Mỹ theo diện EB-5 với lời chào mời hấp dẫn. Thậm chí, nhiều đơn vị còn hứa hẹn chỉ cần có từ 500.000 USD vốn đầu tư là có thể tham gia chương trình, cam kết hồ sơ thành công 100%,… Tuy nhiên, ông Trần Văn Tỉnh (Tony Tỉnh), Chủ tịch IMM Group cho rằng hình thức này chứa đựng nhiều rủi ro mà mỗi nhà đầu tư cần phải biết trước khi quyết định tham gia.
– Theo ông, đâu là rủi ro mà nhà đầu tư có thể gặp phải khi tham gia chương trình EB-5?
IMM Group: – Chương trình EB-5 có hai giai đoạn chính. Giai đoạn đầu tiên là thẻ xanh có điều kiện, hay người ta còn gọi là I-526. Sau đó là giai đoạn xin xóa điều kiện và lấy thẻ xanh vĩnh viễn, hay còn gọi là I-829. Mỗi giai đoạn này đều ẩn chứa những rủi ro nhất định.
Ở giai đoạn xin thẻ xanh có điều kiện 2 năm, rủi ro có thể đến từ hai phía. Một là từ phía nhà đầu tư, hai là từ phía dự án. Về phía nhà đầu tư, rủi ro thường đến từ việc chứng minh 500.000 USD vốn đầu tư là số tiền hợp pháp theo yêu cầu của chương trình. Nhiều người cứ nghĩ là chỉ cần kê khai nguồn gốc của 500.000 USD, chẳng hạn như tiền bán nhà là được. Tuy nhiên, theo yêu cầu của Sở Di trú thì việc chứng minh nguồn tiền không dừng ở mức độ đó. Nó phải đi theo một cấu trúc giống như hình thác nước. Theo đó, nhà đầu tư kê khai rằng mình có 500.000 USD từ việc bán nhà thì phải nêu được nguồn gốc của số tiền mua căn nhà đó. Nếu căn nhà được mua năm 2006 với trị giá 7 tỷ đồng thì phải chứng minh nguồn gốc của 7 tỷ đó. Nếu 7 tỷ đó xuất phát từ việc kinh doanh với vốn khởi điểm là 3 tỷ đồng thì phải tiếp tục chứng minh nguồn gốc của 3 tỷ đồng đó… Đây là một quá trình phức tạp mà nếu không cẩn thận có thể dẫn đến tình trạng hồ sơ bị kéo dài hoặc bị bác. Nếu hồ sơ bị bác do lỗi không chứng minh được nguồn tiền thì nhà đầu tư có thể mất luôn phí quản lý trị giá khoảng 50.000 USD, tương đương 10% tổng số tiền đầu tư. Hơn nữa, đối với những dự án đã sử dụng nguồn vốn EB-5 để đầu tư thì việc hoàn vốn trong trường hợp hồ sơ bị bác sẽ rất nhọc nhằn. Thứ hai là rủi ro từ phía dự án. Sau khi hồ sơ được nộp, nếu Sở Di trú Mỹ thẩm tra, thẩm định mà thấy dự án không đúng chuẩn mực theo quy chuẩn của EB-5, chẳng hạn hình thức tạo ra việc làm không khả thi, quy tắc sử dụng nguồn vốn không hợp lý, dự án không đảm bảo theo luật chứng khoán, luật kinh doanh Mỹ,… thì hồ sơ vẫn có thể bị bác.
Ở giai đoạn xin xóa điều kiện và lấy thẻ xanh vĩnh viễn, rủi ro thường đến từ phía dự án. Sau 21 tháng từ ngày nhà đầu tư được cấp thẻ xanh có điều kiện, phía dự án phải chứng minh đã tạo ra đủ số việc làm mà Sở Di trú Mỹ yêu cầu, 10 việc làm trên mỗi suất đầu tư 500.000 USD. Nếu tại thời điểm đó, dự án chưa tạo ra được 10 việc làm cho mỗi nhà đầu tư thì khả năng xin xóa điều kiện là rất khó, và nhà đầu tư phải quay về Việt Nam làm lại từ đầu. Tuy nhiên, theo thống kê của Sở Di trú Mỹ thì những hồ sơ đã được chấp thuận thẻ xanh có điều kiện thì hơn 96% cũng sẽ được xóa điều kiện.
– Vậy Chính phủ Mỹ có những hành động gì để giảm thiểu rủi ro cho nhà đầu tư EB-5?
– Không may là hiện tại Sở Di trú Mỹ vẫn cho phép nhà phát triển dự án kêu gọi đầu tư một cách dễ dàng. Thay vì dự án phải qua nhiều giai đoạn thẩm tra trước khi được công nhận và cho phép tham gia thị trường EB-5 thì quy trình hiện nay lại đi theo hướng khác. Sở Di trú Mỹ chỉ bắt đầu xem xét dự án khi hồ sơ của nhà đầu tư được gửi lên. Nếu hồ sơ đó có gì sai luật hoặc trục trặc thì Sở Di trú Mỹ và Uỷ ban Chứng khoán Mỹ (SEC) mới nhảy vào điều tra vụ bê bối đó như vụ bê bối vào năm 2012 của một Regional Center (Vùng chỉ định) do một gia đình người Ấn Độ triển khai ở Chicago. Vùng chỉ định này đã phải hoàn lại hơn 200 triệu USD tiền vốn cho nhà đầu tư Trung Quốc và phải đóng phạt 4 triệu USD vì những sai phạm như dùng phí quản lý không đúng mục đích, chụp hình với các chính trị gia để quảng cáo sai sự thật, đến thời điểm phải thi công dự án nhưng giấy phép xây dựng chưa có, hợp đồng hợp tác với các thương hiệu khách sạn cũng đã bị hủy.
– Ông có những cảnh báo gì cho nhà đầu tư trước thực trạng đầu tư EB-5 còn nhiều rủi ro trong khi Chính phủ Mỹ lại không quản lý chặt chẽ như vậy?
– Nhà đầu tư nên cảnh giác với những lời quảng cáo đảm bảo 100% thành công cho hồ sơ hay “dự án của chính phủ”. Vì tâm lý người châu Á rất nhạy cảm với những từ đó. Về bản chất, khi một dự án ra đời thì đều được chính phủ địa phương khuyến khích nhằm tạo ra việc làm và kêu gọi vốn đầu tư, nhưng nếu mà nói là dự án của chính phủ thì hiện nay trên thị trường chưa có dự án nào như vậy. Chính phủ chỉ hỗ trợ chứ không tham gia vào các dự án này.
Một điều nữa là nhà đầu tư không nên chuyển tiền ra nước ngoài theo những cách bất hợp pháp. Sở Di trú Mỹ không quan tâm đến cách thức chuyển tiền mà quan tâm đến nguồn tiền. Cho dù nhà đầu tư chuyển tiền qua các mối quan hệ cá nhân hoặc nhờ bạn bè ở nước ngoài chuyển hộ thì vẫn phải chứng minh tính hợp pháp của nguồn tiền như thường. Hiện nay tôi có nghe một số tin đồn về việc nhiều người thành lập hợp đồng xuất khẩu khống để chuyển tiền vào dự án. Điều này hoàn toàn sai với pháp luật Việt Nam và nếu bị Sở Di trú Mỹ phát hiện, hồ sơ của nhà đầu tư có thể bị điều tra và bị bác.
– Theo ông, để hạn chế rủi ro, các nhà đầu tư nên chú ý những điều gì?
– Thứ nhất là về nguồn tiền. Nhà đầu tư không nên chuyển tiền đầu tư vào dự án cho đến khi nguồn tiền của mình được chứng minh một cách đầy đủ, rõ ràng. Phải đảm bảo hồ sơ không còn điểm yếu, không còn thiếu sót trước khi chuyển tiền vào dự án. Nếu chuyển tiền trước vào dự án, đến khi hồ sơ gặp trục trặc thì phía dự án có thể không hoàn lại tiền đầu tư hoặc hoàn lại nhưng trừ đi phí quản lý. Tôi đã gặp một khách hàng từng chuyển tiền đầu tư trước vào dự án theo sự tư vấn của một công ty khác. Sau đó hồ sơ gặp trục trặc và khoản tiền đó cứ phải lòng vòng suốt 2 năm mà hồ sơ vẫn chưa đến đâu cả.
Cách thứ hai là nhà đầu tư phải tìm hiểu tính pháp lý của dự án, của nhà phát triển dự án. Ví dụ như họ đã phát triển bao nhiêu dự án rồi, mức độ thành công ra sao. Nếu định làm việc mới một nhà phát triển dự án mới, chưa từng có kinh nghiệm lần nào thì càng phải thận trọng. Đặc biệt, nhà đầu tư không nên chăm chăm vào quy mô của dự án để đưa ra quyết định. Người Việt Nam và Trung Quốc thường bị cái hào nhoáng và to lớn của bất động sản che lấp khả năng phân tích và nhìn nhận vấn đề. Mục đích chính của một bộ hồ sơ EB-5 là mang lại thẻ xanh cho nhà đầu tư, và một dự án quy mô lớn chưa chắc có thể đảm bảo an toàn cho thẻ xanh. Thậm chí một dự án lớn nhiều khi còn ẩn chứa nhiều rủi ro hơn một dự án nhỏ. Vì dự án lớn thường thu hút nhiều nhà đầu tư và phải đảm bảo tạo ra một khối lượng việc làm cho nhiều người, gom chung lại như vậy sẽ càng phức tạp và khó khăn hơn. Thay vì quan tâm đến quy mô dự án, nhà đầu tư cần phải tìm hiểu luật rõ ràng là một, tìm hiểu cặn kẽ cấu trúc dự án là hai, cách tạo ra việc làm là ba, đặc biệt là những dự án mới bắt đầu tham gia chương trình EB-5. Việc tìm hiểu này có thể dựa vào những chuyên gia tư vấn tài chính hoặc nhà đầu tư phải tự tìm hiểu giấy tờ pháp lý. Niềm tin đặt vào những công ty tư vấn là một chuyện, nhưng cũng cần xem xét nhiều yếu tố khi lựa chọn một dự án nào đó.
IMM Group
