Singapore không chỉ là một trung tâm tài chính hàng đầu châu Á, mà còn là thị trường bất động sản có sức hút ổn định và lâu dài với giới đầu tư quốc tế. Với hệ thống pháp lý minh bạch, môi trường chính trị ổn định, cơ sở hạ tầng hiện đại và năng lực điều hành kinh tế vĩ mô thuộc nhóm dẫn đầu thế giới, Singapore thường được xem là “nơi trú ẩn an toàn” cho dòng vốn toàn cầu – đặc biệt trong bối cảnh bất ổn địa chính trị và kinh tế đang ngày một gia tăng.
Trong năm 2025, thị trường bất động sản Singapore tiếp tục phát đi những tín hiệu hai chiều: lực cầu vẫn tồn tại ở các phân khúc chất lượng cao, nhưng chi phí vốn, cạnh tranh nguồn cung và tiêu chuẩn ESG ngày càng khắt khe cũng đặt ra nhiều thách thức.
Tổng quan thị trường bất động sản thương mại
Dữ liệu từ Urban Redevelopment Authority (URA) và CBRE công bố quý 3/2025 cho thấy:
- Giá thuê văn phòng hạng A tại khu trung tâm giảm nhẹ 0,2% so với quý trước.
- Giá thuê phân khúc bán lẻ giảm 0,7% – do thay đổi hành vi tiêu dùng hậu đại dịch và áp lực từ thương mại điện tử.
- Ngược lại, phân khúc công nghiệp – logistics ghi nhận mức tăng 0,9% giá thuê – quý tăng thứ 20 liên tiếp kể từ năm 2020.
Dòng vốn đầu tư nước ngoài vào bất động sản Singapore đạt 2,3 tỷ USD trong quý 2/2025, tăng hơn 570% so với cùng kỳ 2024 – phản ánh sự quan tâm ngày càng lớn từ nhà đầu tư toàn cầu, bất chấp chi phí vốn và lãi suất chưa hạ nhiệt.
Thị trường đang chứng kiến sự phân hóa: các tài sản cao cấp, tích hợp công nghệ, đạt chuẩn ESG (chứng chỉ BCA Green Mark, LEED) tiếp tục giữ giá và hút khách thuê, trong khi tài sản cũ, thiếu khả năng thích nghi với xu hướng mới đang bị loại khỏi dòng tiền đầu tư.
Lý do nhà đầu tư quốc tế quan tâm
Môi trường pháp lý rõ ràng, quyền sở hữu minh bạch
Singapore cho phép nhà đầu tư quốc tế sở hữu lâu dài bất động sản thương mại và công nghiệp – không bị giới hạn thời gian hoặc tỷ lệ sở hữu. Các quy trình giao dịch được số hóa, thuế được minh bạch, và có các cơ chế bảo vệ quyền lợi rõ ràng nếu phát sinh tranh chấp.
Vị trí chiến lược và hạ tầng logistics hàng đầu
Là điểm trung chuyển quan trọng trong chuỗi cung ứng toàn cầu, Singapore sở hữu hạ tầng logistics hàng đầu – bao gồm Cảng Singapore và sân bay quốc tế Changi. Điều này củng cố vai trò trung tâm logistics khu vực, đặc biệt trong xu hướng “multi-hub supply chain” sau đại dịch.
Nền kinh tế ổn định, chính sách dài hạn
Chính phủ Singapore kiểm soát chặt cung đất qua cơ chế Government Land Sales (GLS) và xây dựng lộ trình phát triển thị trường rất dài hạn, giúp kiểm soát rủi ro bong bóng và giữ được niềm tin từ nhà đầu tư quốc tế.
Cơ hội trong các phân khúc
Văn phòng
Thị trường văn phòng đang điều chỉnh theo xu hướng “flight to quality” – chuyển dịch nhu cầu từ các tòa nhà cũ sang không gian hạng A, tích hợp tiện ích, đạt chứng nhận xanh và có khả năng tùy biến theo mô hình làm việc hybrid.
Cơ hội nổi bật: đầu tư vào các tài sản “CBD fringe” – khu vực rìa trung tâm – nơi giá vốn thấp hơn nhưng tiềm năng tăng trưởng lại cao nhờ cải thiện kết nối và tiện ích.
Bán lẻ
Bán lẻ truyền thống chịu áp lực lớn từ e-commerce, nhưng các trung tâm thương mại tại khu vực cao cấp (như Orchard Road) vẫn giữ được vị thế nhờ tích hợp trải nghiệm tiêu dùng – từ F&B, giải trí đến flagship store.
Xu hướng mới: phát triển mô hình “retailtainment” và không gian đa chức năng – đây là mảng có thể sinh lời tốt nếu đầu tư vào thương hiệu cao cấp hoặc mô hình nhượng quyền quốc tế.
Khu công nghiệp & logistics
Đây là phân khúc sáng nhất trong 5 năm tới. Với tốc độ tăng trưởng ổn định, tỷ lệ lấp đầy cao (trên 90%), và nhu cầu từ các ngành công nghệ, dược phẩm, hàng tiêu dùng tăng mạnh, bất động sản kho bãi và nhà máy hiện đại đang trở thành điểm đến dòng vốn quốc tế.
Các tài sản “ramp-up facility” – kho đa tầng có tích hợp công nghệ và cơ sở hạ tầng thông minh – là dạng đầu tư được ưu tiên hàng đầu hiện nay.
Thách thức & rủi ro
Chi phí đầu tư cao và biên lợi nhuận thấp
Giá đất, chi phí xây dựng và vận hành tại Singapore thuộc hàng cao nhất khu vực. Nhà đầu tư cần chấp nhận tỷ suất sinh lời (net yield) thấp hơn (~3–4%) so với các thị trường đang phát triển.
Rào cản pháp lý và hiểu nhầm về sở hữu
Mặc dù bất động sản thương mại và công nghiệp không bị hạn chế sở hữu, nhưng một số nhà đầu tư quốc tế vẫn nhầm lẫn với các chính sách siết sở hữu nhà ở (ví dụ: HDB, landed property, ABSD). Cần phân biệt rõ giữa từng phân khúc và chính sách áp dụng.
Rủi ro chu kỳ và áp lực nâng cấp tài sản
Do Singapore kiểm soát chặt nguồn cung, nên nếu chính phủ mở rộng GLS đột ngột, giá trị tài sản cũ có thể bị cạnh tranh. Ngoài ra, áp lực nâng cấp theo tiêu chuẩn ESG, công nghệ, vận hành tiết kiệm năng lượng sẽ làm tăng chi phí đầu tư và duy trì tài sản dài hạn.
Dự báo xu hướng 2025–2030
- Logistics và công nghiệp tiếp tục dẫn dắt: Singapore sẽ giữ vai trò “logistics hub” trong khu vực, với bất động sản phục vụ thương mại điện tử, sản xuất công nghệ cao và 3PL phát triển mạnh.
- Chuyển đổi không gian làm việc: Văn phòng hybrid, không gian làm việc linh hoạt và chia sẻ (co-working, hot-desking) sẽ trở nên phổ biến hơn, tạo ra mô hình đầu tư văn phòng mới.
- Tăng yêu cầu ESG và PropTech: Các tòa nhà đạt chuẩn LEED, BCA Green Mark hoặc tích hợp smart building sẽ có ưu thế rõ rệt trong thu hút khách thuê và duy trì giá trị.
- Tái cấu trúc bán lẻ: Trung tâm thương mại sẽ hướng tới trải nghiệm cao cấp, kết hợp dịch vụ giải trí – F&B – thương hiệu cao cấp và logistic last-mile.
- Đầu tư gián tiếp qua REITs và liên doanh: Nhà đầu tư quốc tế có thể lựa chọn các hình thức đầu tư gián tiếp như mua cổ phần REIT niêm yết tại SGX, hoặc tham gia liên doanh với nhà phát triển nội địa để chia sẻ rủi ro và tận dụng pháp lý địa phương.
Singapore tiếp tục khẳng định vị thế là điểm đến đầu tư bất động sản an toàn, ổn định và minh bạch hàng đầu khu vực. Tuy nhiên, thị trường không còn là nơi của “lợi nhuận dễ dàng” – mà là cuộc chơi của chiến lược, kiên nhẫn và hiểu sâu về từng phân khúc.
Trong giai đoạn 2025–2030, cơ hội sẽ nằm ở các phân khúc logistic, văn phòng chất lượng cao và mô hình bán lẻ đổi mới – với điều kiện nhà đầu tư sẵn sàng nâng cấp tiêu chuẩn ESG, tối ưu hóa quản lý tài sản và xác định rõ chiến lược tham gia (trực tiếp hay gián tiếp).
IMM Group – Vì sao nên chọn đơn vị tư vấn có thực lực?
Thị trường đầu tư định cư toàn cầu luôn biến động và ngày càng phức tạp, đòi hỏi nhà đầu tư phải lựa chọn một đối tác tư vấn không chỉ đảm bảo thành công cho hồ sơ mà còn là điểm tựa an tâm cho tương lai gia đình. Chính vì vậy, với tất cả các giải pháp Đầu tư & Quốc tịch toàn cầu, IMM Group mang đến sự khác biệt vượt trội với vai trò là đối tác tư vấn chiến lược, đồng hành cùng quý vị bằng kinh nghiệm và sự chính trực.
Là đơn vị tiên phong với hơn 21 năm kinh nghiệm thực chiến tại Việt Nam, IMM Group không phải người bán hàng, không chỉ tư vấn, mà kiến tạo giải pháp đầu tư định cư dựa trên:
- Năng lực thẩm định và quản trị rủi ro vượt trội: Kinh nghiệm xử lý thành công hàng trăm hồ sơ, bao gồm những vụ việc phức tạp, giúp chúng tôi thẩm định dự án đa tầng và bảo vệ quyền lợi nhà đầu tư một cách nghiêm ngặt nhất, ngay cả trong các tình huống khủng hoảng thị trường.
- Tư vấn chuyên sâu (Professional Consulting) và minh bạch tuyệt đối: Đội ngũ chuyên gia của IMM Group, với tất cả nhân viên tư vấn và nhân viên thụ lý hồ sơ đều sở hữu chứng chỉ tư vấn đầu tư định cư quốc tế do Hội đồng Đầu tư Định cư Quốc tế (Investment Migration Council – IMC) cấp, sẽ phân tích toàn diện lợi ích và rủi ro, giúp anh/chị đưa ra quyết định dựa trên thông tin đầy đủ và trung thực. Chúng tôi đặt lợi ích dài hạn của khách hàng lên hàng đầu.
- Chính trực và cam kết đồng hành đến cùng: Với triết lý “Phục vụ bằng giá trị chân chính”, IMM Group cam kết đồng hành từ bước đầu cho đến khi anh/chị an cư. Sự chính trực là nền tảng, thể hiện qua việc sẵn sàng bảo vệ quyền lợi khách hàng và chủ động hoàn phí dịch vụ khi có rủi ro khách quan (theo hợp đồng).
- Nhận và cho đi: Từ 2025, IMM Group chính thức trở thành doanh nghiệp phi lợi nhuận, cam kết đóng góp tối thiểu 50% lợi nhuận mỗi năm cho Quỹ Be Better. Lựa chọn IMM Group là anh/chị đang cùng chúng tôi đóng góp vào các hoạt động ý nghĩa, thể hiện trách nhiệm xã hội và giá trị nhân văn mà chúng tôi theo đuổi.
Nếu quan tâm đến các chương trình Đầu tư & Quốc tịch toàn cầu, anh chị có thể liên hệ IMM Group hoặc để lại thông tin đăng ký bên dưới, đội ngũ tư vấn giàu kinh nghiệm của IMM sẽ tư vấn chi tiết và hỗ trợ đánh giá khả năng thành công của hồ sơ. Chúng tôi cam kết bảo mật dữ liệu cá nhân và chỉ sử dụng thông tin mà anh chị cung cấp cho mục đích tư vấn hồ sơ gia đình.
IMM Group
