Đầu tư định cư Mỹ · EB-5
Cấu trúc vốn EB-5: vốn của bạn đứng ở đâu trong hàng chờ thanh toán?
Trong nhiều tài liệu quảng cáo dự án EB-5, chữ “cho vay” thường được trình bày như một yếu tố an toàn hơn so với góp vốn cổ phần. Điều này đúng một phần — nhưng bức tranh đầy đủ phức tạp hơn nhiều, và nó nằm ở chỗ đồng vốn EB-5 được đặt ở vị trí nào trong cấu trúc vốn của dự án.
Cấu trúc vốn hoạt động thế nào trong EB-5?
Hiện nay đa số dự án EB-5 vận hành theo mô hình cho vay. Cũng có một số dự án theo mô hình góp vốn cổ phần, nhưng hình thức đó thường rủi ro hơn. Với mô hình cho vay qua Trung tâm vùng (Regional Center), nhà đầu tư chuyển tiền vào doanh nghiệp thương mại mới (New Commercial Enterprise – NCE) — pháp nhân giữ vốn — và NCE mới đem tiền cho công ty dự án vay lại.
Điểm hay của hình thức này là NCE có thể yêu cầu công ty dự án cung cấp tài sản đảm bảo hoặc cam kết bảo lãnh cho khoản vay.
“Cho vay” hay “góp vốn” không phải là câu hỏi đủ
Nhiều nhà đầu tư khi tìm hiểu dự án chỉ hỏi đúng một câu: “Đây là hình thức cho vay hay góp vốn?”, và hễ nghe thấy chữ “cho vay” là yên tâm. Nhưng cần cẩn trọng: có những dự án quảng cáo là cho vay, nhưng thực chất đó là khoản vay tín chấp — tức là không có bất kỳ tài sản gì thế chấp để đảm bảo. Nếu dự án đổ vỡ, người cho vay cầm tờ giấy nợ đó cũng không đòi được ai.
“Thà rằng chúng ta chọn hình thức góp vốn nhưng có cam kết rõ ràng, có sổ đỏ hay tài sản thực tế để ‘siết nợ’ khi cần, còn hơn là một khoản vay ‘suông’ mà chẳng có gì bảo đảm trong tay cả.” — Thomas Lee, Trung tâm vùng SRC
Dòng tiền là một hàng chờ ưu tiên
Trong một dự án, dòng tiền giống như một thứ tự ưu tiên xếp hàng. Ai có tài sản thế chấp sẽ đứng đầu hàng và được trả tiền trước; những khoản vay không có tài sản bảo đảm phải đứng sau cùng. Vì vậy, đừng để chữ “cho vay” làm mờ mắt — hãy điều tra xem tiền của mình thực sự được bảo vệ bằng cái gì: bằng bất động sản thực tế, bằng cam kết của chủ đầu tư, hay chỉ bằng lời nói? Mọi chuyện phức tạp hơn nhiều so với tên gọi của nó, và đây là lúc nhà đầu tư cần đến những chuyên gia thẩm định thực sự.
Vai trò của ngân hàng và tỷ lệ vốn chủ sở hữu
Ở những thị trường EB-5 lâu đời như Trung Quốc, nhà đầu tư luôn ưu tiên các dự án có ngân hàng cùng tham gia vào cấu trúc vốn. Lý do là ngân hàng có quy trình thẩm định cực kỳ khắt khe, từ định giá tài sản đến bảo hiểm pháp lý; một dự án đã được ngân hàng thẩm định sẽ mang lại nhiều tự tin hơn cho nhà đầu tư.
Không có một công thức chung cho mọi dự án — cấu trúc vốn tùy thuộc vào từng ngành nghề. Tuy nhiên, có những dự án mà tỷ lệ vốn chủ sở hữu (phần vốn tự có của chủ đầu tư) chỉ chiếm khoảng 10% — đây là mức không được khuyến khích. Tỷ lệ vốn chủ sở hữu càng cao thì càng chứng tỏ chủ dự án có sự cam kết và trách nhiệm lớn với sự thành bại của công trình.
Vì vậy, khi đánh giá một dự án, đừng chỉ nhìn vào tổng số vốn. Hãy bóc tách: bao nhiêu là vốn tự có của chủ đầu tư? Bao nhiêu là nợ ngân hàng? Và vốn EB-5 của mình đang nằm ở vị trí nào trong đó?
Đừng quên: dự án lấy tiền ở đâu để hoàn trả?
Ngoài việc đánh giá an toàn thẻ xanh và an toàn vốn, nhà đầu tư nhất định phải xem xét: dự án lấy nguồn tiền ở đâu để hoàn trả cho nhà đầu tư? Mỗi dự án sẽ có một chiến lược hoàn vốn khác nhau tùy vào mô hình kinh doanh. Nhiều dự án cam kết “đã có bảo lãnh từ chủ đầu tư”, nhưng câu hỏi cần đặt ra là: khi kịch bản xấu nhất xảy ra, điều khoản bảo lãnh đó thực sự được kích hoạt như thế nào, và tính thanh khoản ra sao để bảo vệ nhà đầu tư?
Lời khuyên thực tế: nhiều dự án nhìn bên ngoài rất lung linh, với những hình ảnh phối cảnh đẹp và sang trọng. Hãy tạm gác những hình ảnh đó lại và nhìn vào hồ sơ pháp lý. Nếu không tự đọc được những hồ sơ dày cộp đó, hãy thuê một đơn vị có thể giúp mình làm điều này.
Kết luận
Phân tích cấu trúc vốn không phải là việc dành riêng cho luật sư hay chuyên gia tài chính. Với ba câu hỏi then chốt, nhà đầu tư có thể tự đánh giá sơ bộ:
- Vốn của tôi đứng ở vị trí thứ mấy trong hàng chờ thanh toán?
- Nó được bảo đảm bằng tài sản gì?
- Và tiền sẽ về từ đâu khi dự án kết thúc?
