Đầu tư bất động sản nước ngoài: cùng một khoản vốn, hai cách thực hiện và hai kết quả khác nhau

Bài viết đi từ mục tiêu của gia đình trước, sau đó mới đối chiếu với từng chương trình. Mỗi chương trình ở phần cuối đều kèm hai nội dung: có thể phù hợp với gia đình nào, và những điểm cần cân nhắc trước khi quyết định.

Hai gia đình, cùng một căn hộ ở Athens, hai kết quả

Hai gia đình cùng mua một căn hộ tại Athens với cùng một mức giá. Giấy tờ họ ký cũng gần như giống nhau: một hợp đồng mua bán, một lần sang tên, một giấy chứng nhận quyền sở hữu.

Gia đình thứ nhất sở hữu bất động sản. Gia đình thứ hai, nếu khoản đầu tư đáp ứng điều kiện của chương trình, có thêm cơ sở để nộp hồ sơ xin quyền cư trú cho cả gia đình theo quy định của nước sở tại.

Khác biệt nằm ở cách thực hiện khoản đầu tư, không nằm ở số tiền bỏ ra. Mỗi quốc gia đặt ra một bộ điều kiện riêng, thường khá cụ thể về loại bất động sản, khu vực, diện tích, nguồn bán và cách xác định giá trị.

Một số ví dụ về sự khác biệt này:

• Cyprus yêu cầu bất động sản là nhà ở mới, mua trực tiếp từ chủ đầu tư có giấy phép.
• Thổ Nhĩ Kỳ không chấp nhận bất động sản đã từng được sử dụng cho một hồ sơ nhập tịch khác, và yêu cầu xác định giá trị theo quy trình do cơ quan địa chính chỉ định.
• Grenada chỉ tính các dự án nằm trong danh sách được chính phủ phê duyệt.
• Hy Lạp phân chia mức đầu tư theo khu vực, kèm điều kiện về diện tích tối thiểu.

Nếu khoản đầu tư không đáp ứng một trong những điều kiện đó, bất động sản vẫn là tài sản hợp pháp thuộc sở hữu của gia đình. Điểm khác biệt là nó không đi kèm cơ sở để nộp hồ sơ xin quyền cư trú hoặc quốc tịch.

Vì sao ngày càng nhiều gia đình quan tâm sớm hơn

Hai yếu tố đang diễn ra cùng lúc, theo hai chiều ngược nhau.

Ở trong nước, qua thực tế tư vấn, chúng tôi ghi nhận ngày càng nhiều gia đình đặt câu hỏi này sớm hơn so với trước đây. Đây là quan sát từ công việc tư vấn, không rút ra từ một bộ số liệu thống kê nào.

Một cách để Anh/Chị tự hình dung mức độ tập trung tài sản của gia đình mình: nếu chỉ một thay đổi chính sách hoặc một đợt biến động tỷ giá trong nước cũng đủ ảnh hưởng đáng kể tới kế hoạch tài chính của cả gia đình, thì tài sản có thể đang tập trung khá dày vào một nơi.

Ở phía các quốc gia tiếp nhận, số lượng chương trình đang thu hẹp. Trong giai đoạn 2022–2025, bảy chương trình cư trú hoặc quốc tịch qua đầu tư tại châu Âu đã đóng hẳn, không còn tiếp nhận hồ sơ mới ở bất kỳ tuyến nào — danh sách đầy đủ ở phần dưới. Một chương trình thứ tám, Bồ Đào Nha, không đóng nhưng đã loại bất động sản khỏi danh mục đầu tư đủ điều kiện. Mỗi lần một chương trình dừng lại, danh sách lựa chọn của những gia đình chuẩn bị sau lại thu hẹp thêm một phần.

Quá trình này diễn ra theo từng đợt điều chỉnh chính sách, không diễn ra đột ngột. Các quốc gia thường công bố thay đổi và áp dụng cho những hồ sơ nộp sau thời điểm có hiệu lực.

Vì vậy, khi gia đình đã xác định được mục tiêu, việc đối chiếu lại điều kiện hiện hành ngay ở giai đoạn chuẩn bị hồ sơ là cần thiết.

Ba câu hỏi nên làm rõ trước khi tìm hiểu chương trình

Tài sản đang được nắm giữ ở đâu

Đưa một phần tài sản ra khỏi phạm vi một quốc gia, một hệ thống pháp luật và một đồng tiền là quyết định về cơ cấu danh mục. Ở quy mô nhỏ, câu hỏi thường chỉ dừng ở việc chọn loại tài sản. Khi quy mô lớn hơn, câu hỏi về nơi nắm giữ tài sản trở nên đáng cân nhắc, bao gồm cả hệ thống pháp luật lẫn đồng tiền định giá.

Quyết định này có cả hai mặt, và chúng tôi trình bày đầy đủ cả hai.

Về mặt thuận lợi, tài sản không còn chịu chung một chu kỳ thị trường, một hệ thống pháp luật và một đồng tiền với phần còn lại của danh mục.

Về mặt cần cân nhắc, khoản đầu tư ở nước ngoài phát sinh thêm một số yếu tố: biến động tỷ giá tác động theo cả hai chiều, chi phí quản lý tài sản từ xa, và thanh khoản thường thấp hơn so với một tài sản trong nước có cùng giá trị.

Tình trạng pháp lý tại quốc gia đó

Đây là điểm tạo ra khác biệt lớn nhất.

Khi chỉ sở hữu bất động sản mà không có tình trạng pháp lý đi kèm, nhà đầu tư vẫn là người nước ngoài trước pháp luật của quốc gia đó. Quyền sở hữu được bảo đảm, nhưng không phát sinh thêm quyền lợi nào khác.

Khi có quyền cư trú, quan hệ với quốc gia sở tại thay đổi. Người giữ giấy phép được cư trú và tiếp cận hệ thống y tế, giáo dục theo diện cư dân, với điều kiện cụ thể khác nhau theo từng nước. Quan trọng với việc quản lý tài sản: nhập cảnh không còn phụ thuộc vào kết quả xét thị thực từng lần.

Có một điểm nên làm rõ ngay từ đầu, vì đây là nội dung dễ được hiểu chưa đầy đủ. Thẻ cư trú diện đầu tư không đồng nghĩa với quyền làm việc như người lao động tại quốc gia cấp thẻ. Mức độ ràng buộc khác nhau rõ rệt giữa hai nước.

Tại Hy Lạp, người giữ thẻ đứng tên cổ đông, giữ vị trí quản lý doanh nghiệp và nhận cổ tức; việc làm công ăn lương tại chỗ chịu các quy định riêng.

Tại Cyprus, ràng buộc chặt hơn hẳn. Hồ sơ diện 6(2) (Regulation 6(2) — quy định về thường trú cho nhà đầu tư của Cyprus) yêu cầu đương đơn chính và vợ hoặc chồng nộp bản cam kết không làm việc hưởng lương tại Cyprus. Người giữ thẻ hưởng thu nhập thụ động và giữ vai trò cổ đông, giám đốc trong phạm vi chương trình cho phép. Gia đình có dự định làm việc hưởng lương tại Cyprus cần chọn diện khác.

Phạm vi đi lại đi kèm

Nội dung này thường được xem là quyền lợi phụ. Trên thực tế, phạm vi đi lại chênh lệch khá nhiều giữa các chương trình, và ảnh hưởng tới cả kế hoạch cá nhân lẫn việc quản lý tài sản. Phần tiếp theo trình bày chi tiết.

Phạm vi đi lại của từng loại giấy tờ

Đặc quyền đi lại là phần dễ thấy nhất của một tấm thẻ cư trú hay một cuốn hộ chiếu mới. Nội dung thực tế của nó phụ thuộc vào hai yếu tố: quốc gia cấp giấy tờ có thuộc khu vực Schengen hay không, và kết quả nhận được là thẻ cư trú hay hộ chiếu. Phần này trình bày cụ thể từng loại.

Bảng dưới đây tổng hợp phạm vi đi lại của từng loại giấy tờ, cập nhật đến tháng 07/2026:

Khu vực Schengen hiện gồm 29 quốc gia, sau khi Bulgaria và Romania tham gia đầy đủ từ ngày 01/01/2025. Trong đó có 25 quốc gia thuộc Liên minh châu Âu và bốn quốc gia ngoài khối là Iceland, Na Uy, Thụy Sĩ và Liechtenstein. Người giữ thẻ cư trú do một quốc gia Schengen cấp có thể đi lại trong toàn bộ khu vực này theo Điều 21 Công ước thực thi Hiệp định Schengen.

Từ ngày 10/04/2026, toàn bộ cửa khẩu Schengen vận hành EES (Entry/Exit System — hệ thống xuất nhập cảnh sinh trắc học của khối Schengen). Hệ thống ghi nhận vân tay và hình ảnh khuôn mặt, tự động cộng dồn số ngày lưu trú của công dân nước thứ ba thay cho việc đóng dấu hộ chiếu. Trần 90 ngày trong mỗi 180 ngày vì vậy được kiểm soát chặt hơn trước. Theo Điều 6(2) Bộ luật Biên giới Schengen, thời gian lưu trú theo giấy phép cư trú hoặc thị thực dài hạn không được tính vào trần này — đây là điểm phân biệt cốt lõi giữa một tấm thẻ cư trú và một tấm thị thực du lịch nhiều lần nhập cảnh.

Có ba nội dung nên được phân biệt rõ.

Quyền đi lại khác với quyền cư trú. Thẻ cư trú Hy Lạp cho phép lưu trú ngắn hạn tại Pháp, nhưng không đi kèm quyền làm việc hay định cư tại Pháp. Nếu gia đình có kế hoạch sinh sống lâu dài tại một quốc gia Schengen khác, vẫn cần đáp ứng quy định nhập cư của chính quốc gia đó.

Cùng thuộc châu Âu nhưng phạm vi đi lại có thể rất khác nhau. Thẻ cư trú Hy Lạp mở ra 29 quốc gia Schengen. Thẻ thường trú Cyprus hiện chỉ áp dụng tại Cyprus. Cả hai quốc gia đều là thành viên Liên minh châu Âu; điểm khác biệt là Cyprus chưa thuộc khu vực Schengen tại thời điểm bài viết. Đây là nội dung nên được làm rõ ngay từ giai đoạn tìm hiểu, đặc biệt với gia đình đặt ưu tiên vào khả năng đi lại trong khu vực Schengen.

Hộ chiếu và thẻ cư trú mang lại phạm vi khác nhau. Hộ chiếu Grenada cho phép nhập cảnh khu vực Schengen, Vương quốc Anh với thời gian lưu trú tối đa sáu tháng mỗi lần, cùng Trung Quốc, Singapore và Hồng Kông. Từ tháng 01/2025, công dân Grenada cần xin ETA (Electronic Travel Authorisation — giấy phép du lịch điện tử) trước khi bay tới Vương quốc Anh. Hộ chiếu Thổ Nhĩ Kỳ, dù là quốc tịch đầy đủ, hiện chưa thuộc diện miễn thị thực Schengen; công dân Thổ Nhĩ Kỳ vẫn thực hiện thủ tục xin thị thực châu Âu theo quy định hiện hành, và tiến trình miễn thị thực giữa Thổ Nhĩ Kỳ với Liên minh châu Âu tính đến năm 2026 chưa hoàn tất.

Có một cải cách thủ tục theo hướng có lợi. Theo Quyết định thực thi C(2025) 4694 của Ủy ban châu Âu ký ngày 15/07/2025, công dân Thổ Nhĩ Kỳ được xét cấp thị thực Schengen theo cơ chế lũy tiến: người đã sử dụng hợp lệ hai thị thực trong ba năm trước đó được xét cấp thị thực nhiều lần nhập cảnh thời hạn sáu tháng, sau đó lần lượt lên một năm, ba năm và năm năm nếu tiếp tục sử dụng hợp lệ và nộp lại trong thời hạn. Đây là cải cách về thủ tục cấp thị thực, không phải miễn thị thực.

Giá trị của chương trình Thổ Nhĩ Kỳ nằm ở việc cấp quốc tịch cho gia đình và ở thời gian duy trì khoản đầu tư tương đối ngắn.

Về E-2 (thị thực không định cư dành cho nhà đầu tư theo điều ước) vào Hoa Kỳ thông qua quốc tịch Grenada, có ba nội dung cần được đặt đúng. Thứ nhất, E-2 không phải lộ trình định cư Hoa Kỳ. Thứ hai, theo Public Law 117-263 Mục 5902(b) do Hoa Kỳ ban hành ngày 23/12/2022, người có quốc tịch diện điều ước thông qua đầu tư cần có domicile — nơi cư trú pháp lý gắn bó chính — tại quốc gia đó liên tục tối thiểu ba năm trước khi đủ điều kiện nộp hồ sơ. Domicile là khái niệm về ý định gắn bó và mối liên hệ pháp lý, không đồng nghĩa với việc phải hiện diện vật lý liên tục. Thứ ba, việc cấp thị thực thuộc thẩm quyền của cơ quan Hoa Kỳ và phụ thuộc vào kết quả thẩm định từng hồ sơ. Nội dung này nên được luật sư di trú Hoa Kỳ đánh giá riêng cho từng trường hợp.

Một cách tiếp cận thực tế: trước khi so sánh các chương trình theo tiêu chí đi lại, Anh/Chị có thể lập danh sách những quốc gia gia đình dự kiến sẽ tới trong 5 năm tới, sau đó đối chiếu từng chương trình với danh sách đó. Tổng số điểm đến miễn thị thực của một hộ chiếu thường không phản ánh đầy đủ nhu cầu thực tế của một gia đình cụ thể.

Những tình huống quyền đi lại phát huy giá trị

Quyền đi lại thường được hiểu là sự thuận tiện về thủ tục. Sáu tình huống dưới đây cho thấy giá trị của nó còn nằm ở khả năng chủ động khi kế hoạch thay đổi.

Lễ tốt nghiệp của con. Lịch tốt nghiệp có thể được xác nhận trong thời gian ngắn hoặc thay đổi so với dự kiến ban đầu. Khi đã có sẵn giấy tờ phù hợp, gia đình chủ động sắp xếp chuyến đi theo lịch của nhà trường.

Gia đình có việc phát sinh. Những việc như người thân cần chăm sóc y tế, hoặc cần có mặt để hoàn tất một thủ tục, thường không thể chuẩn bị từ nhiều tuần trước.

Kỳ nghỉ quyết định sát ngày. Không phải chuyến đi nào cũng được lên kế hoạch từ nhiều tháng trước. Có sẵn giấy tờ giúp việc khởi hành linh hoạt hơn.

Khám chữa bệnh. Gia đình có thể sắp xếp lịch khám hoặc điều trị theo kế hoạch của cơ sở y tế, thay vì phụ thuộc vào thời gian xử lý hồ sơ thị thực.

Ký kết và hoàn tất thủ tục tại nước sở tại. Một giao dịch bất động sản ở nước ngoài không dừng lại ở việc thanh toán. Tùy quốc gia, quy trình có thể bao gồm sang tên tại cơ quan đăng ký, mở tài khoản ngân hàng địa phương và đăng ký mã số thuế. Thủ tục định danh khách hàng của nhiều ngân hàng vẫn yêu cầu chủ tài khoản có mặt trực tiếp ít nhất một lần.

Trường hợp nhà đầu tư không thể có mặt, các bước này thường được thực hiện thông qua ủy quyền. Giấy ủy quyền do phía Việt Nam cấp hiện vẫn cần hợp pháp hóa lãnh sự. Từ ngày 11/09/2026, khi Công ước Apostille có hiệu lực với Việt Nam, thủ tục này được thay bằng chứng nhận Apostille. Cần lưu ý một điều kiện: theo Điều 12 của Công ước, các quốc gia thành viên có quyền phản đối việc Việt Nam gia nhập trong vòng sáu tháng kể từ ngày nhận thông báo; giữa Việt Nam và một nước có phản đối, hai bên vẫn phải hợp pháp hóa lãnh sự như cũ. Danh sách quốc gia áp dụng cần đối chiếu tại hcch.net trước khi lập hồ sơ. Giấy ủy quyền chỉ có giá trị trong phạm vi được ghi trên văn bản; những việc phát sinh ngoài phạm vi đó cần lập văn bản mới.

Giao dịch tài sản. Khi cần có mặt để xem xét, ký kết hoặc hoàn tất giao dịch, việc chủ động đi lại giúp gia đình sắp xếp theo tiến độ thực tế.

Giữa thời điểm mua và thời điểm chuyển nhượng còn một giai đoạn dài hơn nhiều: giai đoạn nắm giữ. Bất động sản cho thuê có thể phát sinh tranh chấp với bên thuê, nhu cầu sửa chữa lớn, hoặc thay đổi từ quy định địa phương về điều kiện cho thuê. Đây là giai đoạn mà thẻ cư trú thể hiện khác biệt so với thị thực ngắn hạn: không chỉ ở khả năng nhập cảnh, mà ở việc có thể nhập cảnh khi cần và lưu trú đủ thời gian để hoàn tất công việc.

Khi nào nên bắt đầu tìm hiểu

Bốn câu hỏi dưới đây giúp Anh/Chị tự đánh giá mức độ phù hợp ở thời điểm hiện tại.

1. Tài sản của gia đình hiện có tập trung chủ yếu ở một quốc gia và một đồng tiền?
2. Trong 5–10 năm tới, gia đình có dự định học tập, kinh doanh, chữa bệnh, nghỉ hưu hoặc dành nhiều thời gian ở nước ngoài?
3. Gia đình có nhu cầu đi lại thường xuyên đến một quốc gia hoặc khu vực nhất định?
4. Gia đình có sẵn sàng duy trì khoản đầu tư theo thời gian mà chương trình yêu cầu?

Kết quả trên mang tính tham khảo, giúp Anh/Chị hình dung mức độ phù hợp của việc tìm hiểu các chương trình ở thời điểm hiện tại.

Trong thực tế tư vấn, chúng tôi thường gặp sáu nhóm mục tiêu sau, và một hồ sơ thường có hai đến ba mục tiêu cùng lúc:

• Đa dạng hóa nơi nắm giữ tài sản. Đưa một phần danh mục ra khỏi phạm vi một quốc gia, một hệ thống pháp luật và một đồng tiền. Mục tiêu này thuộc về cơ cấu tài sản và không nhất thiết gắn với dự định chuyển nơi sinh sống.
• Chuẩn bị cho kế hoạch học tập của thế hệ sau. Tư cách cư trú tại một quốc gia có thể làm thay đổi điều kiện tiếp cận hệ thống giáo dục của quốc gia đó. Điều kiện cụ thể khác nhau theo từng nước và từng bậc học, cần kiểm tra riêng cho từng trường hợp.
• Mở rộng lựa chọn về nơi sinh sống và làm việc. Có sẵn tư cách pháp lý ở nước ngoài giúp rút ngắn thời gian chuẩn bị nếu về sau gia đình quyết định chuyển đi.
• Giảm mức độ phụ thuộc vào một hệ thống. Việc nắm giữ tài sản và tư cách pháp lý tại nhiều nơi làm giảm ảnh hưởng của một thay đổi chính sách đơn lẻ lên toàn bộ kế hoạch tài chính của gia đình.
• Thuận tiện hơn trong việc đi lại. Với người đi lại thường xuyên, phạm vi miễn thị thực gắn với tư cách pháp lý mới có thể thay đổi đáng kể thời gian và chi phí chuẩn bị cho mỗi chuyến đi.
• Kế hoạch dài hạn cho gia đình. Bất động sản là tài sản có thể chuyển giao qua thế hệ. Ở một số chương trình, tư cách pháp lý gắn với tài sản cũng mở rộng cho các thành viên phụ thuộc đủ điều kiện trong cùng hồ sơ.

Một nội dung nên được làm rõ sớm: phần lớn các chương trình trình bày trong bài không yêu cầu nhà đầu tư chuyển nơi sinh sống ngay sau khi được chấp thuận. Hy Lạp không đặt ra số ngày lưu trú tối thiểu, Malta không yêu cầu cư trú, Thổ Nhĩ Kỳ không yêu cầu cư trú cả trước lẫn sau khi nhập tịch, Cyprus yêu cầu nhập cảnh tối thiểu một lần trong mỗi hai năm. Đây là việc chuẩn bị trước, không phải việc chuyển đi.

Hai trường hợp cần lưu ý riêng. Tuyến thị thực E-2 vào Hoa Kỳ thông qua quốc tịch Grenada yêu cầu có domicile tại Grenada liên tục tối thiểu ba năm. Và như phần dưới trình bày, nếu gia đình có kế hoạch nhập tịch tại một quốc gia châu Âu về sau, điều kiện cư trú thực tế vẫn được áp dụng.

Vì sao bất động sản thường được lựa chọn

Gửi tiết kiệm hoặc nắm giữ chứng khoán ở nước ngoài giúp đa dạng hóa tài sản, nhưng không tạo ra tư cách pháp lý. Xin thị thực nhiều lần đáp ứng nhu cầu đi lại, nhưng không hình thành tài sản.

Cũng cần so sánh với các tuyến đầu tư khác trong cùng nhóm chương trình. Nhiều quốc gia cho phép nhận tư cách cư trú thông qua quỹ đầu tư được phê duyệt, trái phiếu chính phủ hoặc thành lập doanh nghiệp. Các tuyến này cũng dẫn tới thẻ cư trú. Điểm khác biệt nằm ở hình thái của khoản vốn: ở các tuyến tài chính, vốn nằm trong chứng chỉ quỹ hoặc trái phiếu; ở tuyến bất động sản, vốn nằm trong một tài sản mà gia đình có thể sử dụng, cho thuê và chuyển giao qua thế hệ.

Pháp luật của nước sở tại gắn một tư cách pháp lý vào một loại tài sản cụ thể, trong một phạm vi cụ thể. Nằm ngoài phạm vi đó, khoản đầu tư vẫn là bất động sản hợp lệ, chỉ là không đi kèm cơ sở để nộp hồ sơ.

Cũng cần trình bày đầy đủ mặt còn lại. Bất động sản mua theo diện chương trình chịu một số ràng buộc mà bất động sản thông thường không có. Tại Hy Lạp, bất động sản thuộc diện Golden Visa không được cho thuê ngắn ngày theo mô hình chia sẻ, chỉ được cho thuê theo hợp đồng dài hạn. Vi phạm dẫn tới thu hồi giấy phép cư trú và phạt hành chính 50.000 euro cho mỗi bất động sản. Ràng buộc này áp dụng cho bất động sản mua theo tiêu chí của Luật 5100/2024; bất động sản mua trước thời điểm luật có hiệu lực áp dụng quy định khác, cần đối chiếu theo ngày mua của từng hồ sơ. Tại Thổ Nhĩ Kỳ, giấy chứng nhận quyền sở hữu được ghi chú hạn chế chuyển nhượng trong ba năm. Đây là điều kiện đi kèm để khoản đầu tư có thể làm cơ sở cho hồ sơ.

Một điểm đáng lưu ý: hai bất động sản có cùng mức giá tại Hy Lạp vẫn có thể cho hai kết quả khác nhau, nếu một trong hai nằm ở khu vực áp dụng mức đầu tư cao hơn. Việc chọn đúng bất động sản có ý nghĩa tương đương với việc xác định đúng mức vốn.

Phân biệt quyền cư trú, thường trú và quốc tịch

Đây là nội dung thường được hiểu chưa đầy đủ, và việc làm rõ sớm giúp gia đình xác định đúng nhóm chương trình cần tìm hiểu.

Một số nhà đầu tư cho rằng giữ thẻ cư trú đủ số năm sẽ đến lượt được xét quốc tịch. Trên thực tế, hai nội dung này được điều chỉnh bởi hai bộ quy định khác nhau. Một gia đình giữ thẻ cư trú nhiều năm nhưng không thực sự sinh sống tại quốc gia đó, khi bắt đầu tính điều kiện nhập tịch thì gần như bắt đầu lại từ đầu.

Điểm cần phân biệt nằm ở cách tính thời gian. Thẻ cư trú diện đầu tư là một tư cách cư trú hợp pháp. Nội dung không được cộng vào hồ sơ nhập tịch là thời gian không cư trú thực tế. Vì chương trình không đặt ra số ngày lưu trú tối thiểu, người giữ thẻ có thể duy trì tư cách trong nhiều năm mà ít có mặt tại quốc gia cấp thẻ, và khoảng thời gian đó không được tính. Việc thời gian giữ thẻ diện đầu tư có được tính hay không khác nhau theo từng quốc gia và cần đối chiếu riêng. Ngoài điều kiện cư trú, hồ sơ nhập tịch tại các nước châu Âu còn có yêu cầu về năng lực ngôn ngữ và các điều kiện hội nhập khác.

Từ đó có thể xác định nhóm chương trình phù hợp. Nếu mục tiêu là quốc tịch trong một khoảng thời gian xác định, nhóm cần tìm hiểu là các chương trình cấp quốc tịch trực tiếp — Grenada và Thổ Nhĩ Kỳ ở phần sau. Nếu mục tiêu là quyền cư trú và tài sản tại châu Âu, nhóm chương trình châu Âu phù hợp hơn, với lưu ý rằng quyền cư trú không tự động dẫn tới quốc tịch.

Bối cảnh chính sách giai đoạn 2022–2025

Danh sách chương trình hiện có hẹp hơn so với năm năm trước, đặc biệt ở các tuyến gắn với bất động sản. Việc thu hẹp diễn ra ở cả hai nhóm: quốc tịch và cư trú.

Nhóm cấp quốc tịch trực tiếp trong Liên minh châu Âu. Cyprus dừng chương trình quốc tịch qua đầu tư từ ngày 01/11/2020. Ngày 04/12/2025, Quốc hội Cyprus bãi bỏ điều khoản cho phép Hội đồng Bộ trưởng cấp quốc tịch theo diện đặc cách. Với Malta, ngày 29/04/2025 Tòa án Công lý Liên minh châu Âu ra phán quyết trong vụ C-181/23, xác định chương trình cấp quốc tịch qua đầu tư của nước này không phù hợp với luật Liên minh châu Âu; Malta ban hành Đạo luật XXI năm 2025, đăng Công báo ngày 24/07/2025, bãi bỏ khung chương trình đó. Mốc của Cyprus nằm ngoài khung thời gian 2022–2025 nêu ở phần dưới, vì chương trình quốc tịch của nước này đã dừng từ năm 2020.

Nhóm cấp quyền cư trú. Vương quốc Anh đóng tuyến Tier 1 (Investor) từ 16:00 ngày 17/02/2022. Ireland đóng chương trình Immigrant Investor Programme ngày 15/02/2023. Hà Lan bãi bỏ chương trình dành cho nhà đầu tư nước ngoài, có hiệu lực từ ngày 17/04/2024. Tây Ban Nha bãi bỏ diện cư trú cho nhà đầu tư theo Luật cơ bản 1/2025, không tiếp nhận hồ sơ mới từ ngày 03/04/2025.

Nhóm cấp quốc tịch ngoài Liên minh châu Âu. Bulgaria bãi bỏ diện nhập quốc tịch qua đầu tư, luật đăng công báo ngày 01/04/2022. Montenegro kết thúc chương trình quốc tịch qua đầu tư ngày 31/12/2022.

Cộng lại, bảy chương trình đã đóng hẳn trong bốn năm 2022–2025:

1. Vương quốc Anh — Tier 1 (Investor), 17/02/2022
2. Bulgaria — quốc tịch qua đầu tư, công báo 01/04/2022
3. Montenegro — quốc tịch qua đầu tư, 31/12/2022
4. Ireland — Immigrant Investor Programme, 15/02/2023
5. Hà Lan — diện nhà đầu tư nước ngoài, 17/04/2024
6. Tây Ban Nha — Golden Visa, 03/04/2025
7. Malta — quốc tịch qua đầu tư, công báo 24/07/2025

Bồ Đào Nha là một trường hợp riêng: thu hẹp chứ không đóng. Luật 56/2023, hiệu lực từ ngày 07/10/2023, loại bất động sản khỏi danh mục đầu tư đủ điều kiện. Các tuyến quỹ đầu tư, tạo việc làm, nghiên cứu khoa học và dự án văn hóa vẫn tiếp nhận hồ sơ mới. Với gia đình đặt mục tiêu vào bất động sản, Bồ Đào Nha đã khép lại; với gia đình chấp nhận tuyến tài chính, nước này vẫn còn là lựa chọn.

Danh sách trên chưa tính Cyprus, vì chương trình quốc tịch của nước này đã dừng từ năm 2020. Đây cũng chưa phải danh sách đầy đủ của toàn châu Âu.

Các chương trình còn hiệu lực đều đã qua ít nhất một đợt điều chỉnh. Hy Lạp nâng mức đầu tư theo Luật 5100/2024 nhưng vẫn duy trì chương trình, đồng thời giữ một tuyến mức thấp hơn áp dụng cho công trình di sản và bất động sản chuyển đổi công năng, không phụ thuộc khu vực. Cyprus duy trì chương trình thường trú. Malta duy trì chương trình thường trú và hợp nhất cơ cấu phí theo Legal Notice 146 of 2025. Tại vùng Caribbean, năm quốc gia thuộc Tổ chức các Quốc gia Đông Caribbean thống nhất một mức sàn đầu tư chung áp dụng từ ngày 01/07/2024.

Có một nội dung nên được nhìn nhận đúng: không nhóm chương trình nào miễn nhiễm với thay đổi chính sách, kể cả nhóm gắn với tài sản thực. Trường hợp Tây Ban Nha và tuyến bất động sản của Bồ Đào Nha là ví dụ. Vì vậy, thay vì đặt câu hỏi chương trình nào ổn định nhất, một cách tiếp cận thực tế hơn là xem xét: nếu chương trình thay đổi thì khoản vốn của gia đình còn lại dưới hình thái nào. Đây là lý do chúng tôi ưu tiên các tuyến mà phần vốn chính nằm trong một tài sản đứng tên nhà đầu tư. Khi chính sách thay đổi, quyền sở hữu tài sản vẫn thuộc về gia đình; giá trị của tài sản vẫn vận động theo thị trường.

Những chương trình IMM Group đang tư vấn

Các chương trình dưới đây còn hiệu lực, có kết quả pháp lý rõ ràng, và đều có tuyến gắn với một tài sản thực đứng tên nhà đầu tư. Riêng Malta và Grenada còn có tuyến không hình thành tài sản — thuê và quyên góp — được trình bày ở từng phần.

Mỗi chương trình đều thẩm định nhân thân và nguồn gốc tài sản. Việc được cấp quyền cư trú hoặc quốc tịch phụ thuộc vào điều kiện của từng chương trình, kết quả thẩm định hồ sơ và quyết định của cơ quan có thẩm quyền. Thời gian xử lý có thể khác nhau giữa các quốc gia và từng trường hợp. Mức đầu tư, các khoản phí và điều kiện hồ sơ được điều chỉnh theo từng đợt nên được trao đổi trực tiếp, kèm bản đối chiếu cập nhật tại thời điểm Anh/Chị liên hệ.

Khoảng vốn tham khảo của năm chương trình

Bảng dưới đây nêu mức đầu tư tối thiểu để hồ sơ đủ điều kiện. Đây là phần vốn đầu tư, chưa gồm phí thẩm định nhân thân, phí nhà nước, chi phí pháp lý và chi phí công chứng — tổng chi phí thực tế của một hồ sơ cao hơn con số này.

Số liệu cập nhật đến tháng 07/2026. Mức đầu tư và các khoản phí được điều chỉnh theo từng đợt; đề nghị đối chiếu bản cập nhật tại thời điểm Anh/Chị liên hệ.

Nhóm chương trình quyền cư trú tại châu Âu

Hy Lạp — thành viên Schengen, không yêu cầu số ngày lưu trú tối thiểu

Hy Lạp cấp thẻ cư trú cho nhà đầu tư, gia hạn khi tiếp tục duy trì khoản đầu tư, và không đặt ra số ngày lưu trú tối thiểu. Bất động sản đứng tên nhà đầu tư. Mức đầu tư phân chia theo khu vực: 800.000 euro tại toàn vùng Attica, đơn vị hành chính Thessaloniki, Mykonos, Santorini và các đảo có trên 3.100 dân; 400.000 euro tại khu vực còn lại. Bất động sản phải đạt tối thiểu 120 m² và khoản đầu tư phải dồn vào một bất động sản duy nhất, không được chia nhỏ ra nhiều tài sản.

Ngoài ra còn một tuyến riêng ở mức 250.000 euro, áp dụng cho công trình di sản và bất động sản chuyển đổi công năng, trên toàn lãnh thổ và không giới hạn khu vực. Tuyến này ít được tư vấn vì đi kèm nghĩa vụ thi công và một mốc thời gian cứng — và cũng vì vậy mà ít cạnh tranh hơn. Với bất động sản chuyển đổi công năng, việc chuyển đổi phải hoàn tất trước khi nộp hồ sơ xin thẻ cư trú. Với công trình di sản, chủ sở hữu không được chuyển nhượng tiếp cho đến khi hoàn tất phục dựng. Vì vậy tổng chi phí thực tế cao hơn mức đầu tư danh nghĩa, và cần tính cả chi phí thi công vào ngân sách ngay từ đầu.

Hy Lạp thuộc khu vực Schengen, nên thẻ cư trú cho phép lưu trú ngắn hạn tại các quốc gia Schengen khác, tối đa 90 ngày trong mỗi 180 ngày.

Có thể phù hợp với: gia đình muốn sở hữu bất động sản tại châu Âu, có nhu cầu đi lại trong khu vực Schengen, và chưa có kế hoạch chuyển nơi sinh sống ngay.

Cần cân nhắc nếu: gia đình có dự định làm việc như người lao động tại Hy Lạp; có kế hoạch khai thác bất động sản theo hình thức cho thuê ngắn ngày; hoặc mong muốn một mốc thời gian xác định để thu hồi vốn, vì khoản đầu tư cần được duy trì trong thời gian còn giữ thẻ cư trú.

Cyprus — thường trú không thời hạn trong Liên minh châu Âu, và một diễn biến đang mở

Cyprus cấp thẻ thường trú không ghi ngày hết hạn theo diện 6(2) (Regulation 6(2) — quy định về thường trú cho nhà đầu tư của Cyprus). Ở tuyến bất động sản nhà ở, mức đầu tư tối thiểu là 300.000 euro cộng thuế giá trị gia tăng, áp dụng cho nhà ở mới mua trực tiếp từ chủ đầu tư. Hồ sơ kèm chứng minh thu nhập hằng năm từ nguồn nước ngoài, tăng theo số thành viên trong gia đình, và nghĩa vụ nộp bằng chứng duy trì khoản đầu tư theo định kỳ. Bất động sản đứng tên nhà đầu tư. Nghĩa vụ hiện diện ở mức thấp: nhập cảnh Cyprus tối thiểu một lần trong mỗi hai năm. Chương trình yêu cầu đương đơn chính và vợ hoặc chồng nộp bản cam kết không làm việc hưởng lương tại Cyprus.

Về phạm vi đi lại, Cyprus là thành viên Liên minh châu Âu nhưng chưa thuộc khu vực Schengen tại thời điểm bài viết. Thẻ thường trú Cyprus vì vậy chưa đi kèm quyền lưu trú ngắn hạn trong khu vực Schengen.

Hồ sơ Schengen của Cyprus đã qua bước đánh giá kỹ thuật của Ủy ban châu Âu và đang ở giai đoạn chờ quyết định chính trị. Ủy ban châu Âu thông qua báo cáo về mức độ sẵn sàng của Cyprus trong tháng 7/2026 và dự kiến trình Hội đồng Liên minh châu Âu vào tháng 9/2026. Quyết định kết nạp thuộc thẩm quyền Hội đồng và cần sự nhất trí của các quốc gia đang áp dụng đầy đủ Schengen trong Hội đồng. Chưa có thời điểm nào được ấn định. Việc Hội đồng ra quyết định và việc dỡ bỏ kiểm soát biên giới nội khối là hai mốc riêng biệt.

Nếu tiến trình này hoàn tất, thẻ thường trú Cyprus về nguyên tắc sẽ thuộc khung áp dụng chung của Schengen. Việc thẻ đang lưu hành được công nhận trực tiếp hay cần cấp đổi, cùng thời điểm có hiệu lực, do phía Cyprus và Hội đồng quy định tại thời điểm đó. Đây là một diễn biến đang mở, chưa phải kết quả đã được xác định, và nên được xem là một yếu tố tham khảo thay vì căn cứ chính để lựa chọn.

Có thể phù hợp với: gia đình đặt ưu tiên vào việc sở hữu bất động sản và có tư cách thường trú tại một quốc gia thành viên Liên minh châu Âu, và chấp nhận nghĩa vụ nhập cảnh một lần trong mỗi hai năm.

Cần cân nhắc nếu: nhu cầu đi lại trong khu vực Schengen là ưu tiên hàng đầu ở thời điểm hiện tại.

Malta — chương trình cho phép lựa chọn thuê bên cạnh phương án mua

Malta cấp thẻ thường trú tại Malta theo MPRP (Malta Permanent Residence Programme — chương trình thường trú nhà đầu tư Malta). Nhà đầu tư lựa chọn giữa mua bất động sản từ 375.000 euro hoặc thuê từ 14.000 euro mỗi năm, duy trì tối thiểu 5 năm, kèm các khoản phí và đóng góp bắt buộc theo Legal Notice 146 of 2025 (Thông tư pháp quy số 146 năm 2025) và yêu cầu chứng minh tài sản ròng tối thiểu 500.000 euro, trong đó ít nhất 150.000 euro là tài sản tài chính thanh khoản. Chương trình không yêu cầu cư trú. Malta thuộc khu vực Schengen.

Nếu chọn phương án thuê, khoản chi này là chi phí và không hình thành tài sản. Đổi lại, tổng số vốn cần huy động thấp hơn đáng kể so với phương án mua.

Có thể phù hợp với: gia đình muốn có tư cách thường trú tại một quốc gia Schengen với tổng vốn huy động thấp hơn, và chấp nhận rằng phần chi cho bất động sản có thể là chi phí thay vì tài sản.

Cần cân nhắc nếu: mục tiêu chính là đa dạng hóa tài sản ra nước ngoài — trong trường hợp này chỉ phương án mua đáp ứng được.

Nhóm chương trình quốc tịch thứ hai

Grenada — phạm vi đi lại rộng nhất trong nhóm

Grenada cấp quốc tịch cho người nộp đơn và người phụ thuộc đủ điều kiện trong cùng một hồ sơ. Diện người phụ thuộc của Grenada rộng hơn Thổ Nhĩ Kỳ, bao gồm cả cha mẹ và ông bà đủ điều kiện. Chương trình có hai tuyến khác nhau về bản chất: đầu tư vào dự án bất động sản được chính phủ phê duyệt từ 270.000 USD kèm phí hành chính, hoặc quyên góp vào quỹ quốc gia từ 235.000 USD. Tuyến quyên góp không hoàn lại, nghĩa là không hình thành tài sản — nhưng vẫn là lựa chọn hợp lý với gia đình đặt mục tiêu quốc tịch và không đặt nặng việc giữ lại phần vốn.

Hộ chiếu Grenada cho phép nhập cảnh 29 quốc gia Schengen, Vương quốc Anh với thời gian lưu trú tối đa sáu tháng mỗi lần — cần xin ETA (Electronic Travel Authorisation — giấy phép du lịch điện tử) trước chuyến bay, cùng Trung Quốc, Singapore và Hồng Kông. Grenada cũng có hiệp ước đầu tư song phương với Hoa Kỳ, tạo cơ sở cho thị thực diện E-2, với ba nội dung đã trình bày ở phần trên.

Tiền lệ gần nhất là Vanuatu: Hội đồng Liên minh châu Âu quyết định đình chỉ toàn bộ thỏa thuận miễn thị thực với nước này ngày 08/11/2022, hiệu lực từ 04/02/2023, với lý do rủi ro từ chương trình quốc tịch qua đầu tư. Việc này không có nghĩa Grenada sẽ đi theo cùng một hướng, nhưng cho thấy mốc 01/06/2028 là một mốc thật, không phải một lời nhắc mang tính hình thức. Với gia đình đang cân nhắc tuyến Grenada, đây là lý do để tính thời điểm nộp hồ sơ vào kế hoạch, thay vì để ngỏ.

Có thể phù hợp với: gia đình đặt mục tiêu quốc tịch thứ hai và có nhu cầu đi lại tới nhiều khu vực, bao gồm châu Âu, Vương quốc Anh và Trung Quốc.

Cần cân nhắc nếu: mục tiêu chính là tiếp cận Hoa Kỳ. E-2 là thị thực không định cư, và yêu cầu có domicile tại Grenada liên tục tối thiểu ba năm — một ràng buộc về gắn bó pháp lý mà gia đình cần luật sư di trú Hoa Kỳ đánh giá riêng trước khi tính vào kế hoạch.

Thổ Nhĩ Kỳ — thời gian duy trì khoản đầu tư ngắn nhất trong nhóm

Thổ Nhĩ Kỳ yêu cầu mức đầu tư tối thiểu 400.000 USD vào bất động sản. Chương trình cấp quốc tịch cho người nộp đơn, vợ hoặc chồng, và con chưa thành niên. Con từ 18 tuổi trở lên chỉ được đứng chung hồ sơ nếu có xác nhận y tế về tình trạng mất khả năng tự nuôi sống; không có diện con phụ thuộc mở rộng theo nghĩa tài chính. Con đủ 18 tuổi trong thời gian hồ sơ đang xử lý được xét theo tuổi tại ngày nộp. Cha mẹ của người nộp đơn không thuộc diện đi cùng hồ sơ theo tuyến này — khác với Grenada, nơi cha mẹ và ông bà đủ điều kiện có thể tham gia.

Giá trị bất động sản phải được xác định theo quy trình định giá do cơ quan địa chính chỉ định. Nhà đầu tư cam kết duy trì tài sản ba năm, với ghi chú hạn chế chuyển nhượng được ghi trực tiếp trên giấy chứng nhận quyền sở hữu. Đây là thời hạn ngắn nhất trong nhóm chương trình trình bày ở bài này. Chương trình không yêu cầu cư trú, cả trước và sau khi nhập tịch.

Về phạm vi đi lại, hộ chiếu Thổ Nhĩ Kỳ hiện chưa thuộc diện miễn thị thực Schengen, nên thế mạnh của chương trình nằm ở khu vực ngoài châu Âu.

Có thể phù hợp với: gia đình muốn có quốc tịch thông qua đầu tư bất động sản với thời gian nắm giữ tương đối ngắn, và phần vốn vẫn nằm trong một tài sản có thể chuyển nhượng sau ba năm.

Cần cân nhắc nếu: nhu cầu đi lại trong khu vực Schengen là ưu tiên hàng đầu, hoặc trong hồ sơ có con đã thành niên không thuộc diện con phụ thuộc.

Thời gian duy trì khoản đầu tư — bảng đối chiếu

Đây là nội dung khác biệt rõ nhất giữa các chương trình, và cũng là nội dung thường được quan tâm ở giai đoạn sau.

Nội dung đáng lưu ý: nhóm chương trình quốc tịch có mốc thời gian kết thúc rõ ràng, nhóm chương trình cư trú gắn với việc duy trì khoản đầu tư trong suốt thời gian giữ tư cách. Với gia đình quan tâm tới thời điểm có thể thu hồi vốn, đây là tiêu chí phân loại đáng cân nhắc bên cạnh mức đầu tư ban đầu.

Bảng trên trình bày về thời gian duy trì khoản đầu tư, không phản ánh hiệu quả đầu tư. Giá chuyển nhượng phụ thuộc vào thị trường tại thời điểm giao dịch, chịu ảnh hưởng của thanh khoản khu vực và tỷ giá.

Cách IMM Group đồng hành cùng một hồ sơ

Bước một, đánh giá mục tiêu và hiện trạng của gia đình. Tài sản đang được nắm giữ ở đâu và định giá bằng đồng tiền nào; gia đình hiện có những tư cách pháp lý nào ngoài quốc tịch gốc; phạm vi đi lại hiện tại ra sao. Ba nội dung này thường cho thấy nhu cầu thực tế khác với hình dung ban đầu.

Bước hai, xác định mục tiêu pháp lý. Quyền cư trú hay quốc tịch. Đây là quyết định thu hẹp danh sách lựa chọn nhiều nhất, và như đã trình bày, hai mục tiêu này không tự chuyển đổi sang nhau.

Bước ba, lựa chọn chương trình phù hợp với hai bước trên, sau đó mới xét tới mức đầu tư, điều kiện hồ sơ, tiến độ và chi phí.

Với những gia đình đã đi qua ba bước này, buổi trao đổi tiếp theo thường tập trung vào hai đến ba chương trình thay vì toàn bộ danh sách.

Kết luận

Khi tài sản và kế hoạch của một gia đình trải ra nhiều quốc gia, việc lựa chọn nơi nắm giữ tài sản trở thành một quyết định cần khung đánh giá rõ ràng: xác định mục tiêu của gia đình trước, sau đó mới đối chiếu với từng chương trình.

Cách tiếp cận này có thể phù hợp với gia đình có tài sản tập trung chủ yếu ở một quốc gia và một đồng tiền; có kế hoạch dài hạn vượt ra ngoài biên giới hiện tại; xem việc đi lại quốc tế là một phần trong kế hoạch của cả gia đình; và chấp nhận thời gian duy trì khoản đầu tư theo yêu cầu của từng chương trình.

Cần cân nhắc giải pháp khác nếu Anh/Chị ưu tiên lợi nhuận ổn định hoặc thu nhập định kỳ từ khoản đầu tư; có dự định làm việc hoặc kinh doanh trực tiếp tại nước ngoài ngay sau khi nhận quyền cư trú; cần quyền sinh sống và làm việc đầy đủ tại một quốc gia cụ thể ngay từ đầu; hoặc cần tính thanh khoản cao cho khoản vốn. Với những trường hợp này, các diện cư trú dài hạn hoặc diện tay nghề của từng quốc gia có thể là hướng phù hợp hơn.

Về mặt thời gian, quá trình xử lý hồ sơ có thể mất từ vài tháng đến hơn một năm, và thời gian duy trì khoản đầu tư tính bằng năm. Việc chuẩn bị sớm giúp gia đình có nhiều lựa chọn hơn khi nhu cầu phát sinh.

Cuối cùng, bất động sản nước ngoài không phải là mục tiêu của chiến lược này. Đó là hình thái giúp phần vốn tồn tại dưới dạng một tài sản mà gia đình có thể sử dụng, kể cả khi quốc gia cấp giấy tờ điều chỉnh chính sách. Giá trị của nó phụ thuộc vào việc mục tiêu của gia đình đã được xác định rõ trước khi lựa chọn tài sản hay chưa.

Bước gần nhất Anh/Chị có thể thực hiện là trả lời bốn câu hỏi ở phần trên, sau đó để chuyên viên IMM Group đối chiếu kết quả với từng chương trình.

Câu hỏi thường gặp

1. Đầu tư bất động sản nước ngoài theo diện chương trình khác gì mua bất động sản ở nước ngoài thông thường?

Mua bất động sản thông thường là một giao dịch, hoàn tất khi sang tên. Đầu tư theo diện chương trình thì cùng bất động sản đó còn có thể là cơ sở để gia đình nộp hồ sơ xin quyền cư trú hoặc quốc tịch, tùy chương trình. Điều kiện được xét là loại bất động sản, nguồn bán, khu vực và cách xác định giá trị, không chỉ là mức vốn. Nếu khoản đầu tư không đáp ứng một trong các điều kiện, bất động sản vẫn thuộc sở hữu hợp pháp của gia đình nhưng không đi kèm cơ sở nộp hồ sơ.

2. Thẻ cư trú Hy Lạp cho phép đi lại tới bao nhiêu quốc gia?

Thẻ cư trú Hy Lạp cho phép đi lại trong 29 quốc gia thuộc khu vực Schengen. Tại Hy Lạp, thời gian lưu trú theo thời hạn của thẻ. Tại các quốc gia Schengen khác, thời gian lưu trú tối đa 90 ngày trong mỗi 180 ngày. Đây là quyền lưu trú ngắn hạn, không bao gồm quyền làm việc hay định cư tại quốc gia khác. Nếu gia đình có kế hoạch sinh sống lâu dài tại Pháp hoặc Đức, vẫn cần đáp ứng quy định nhập cư của chính quốc gia đó. Thẻ thường trú Malta có phạm vi tương tự vì Malta thuộc Schengen. Thẻ thường trú Cyprus hiện áp dụng tại Cyprus.

3. Có thẻ cư trú diện đầu tư thì được làm việc tại quốc gia đó không?

Thẻ cư trú diện đầu tư không đồng nghĩa với quyền làm việc như người lao động tại quốc gia cấp thẻ, và hai nước ràng buộc khác nhau. Tại Hy Lạp, người giữ thẻ đứng tên cổ đông, giữ vị trí quản lý doanh nghiệp và nhận cổ tức; việc làm công ăn lương chịu quy định riêng. Tại Cyprus, hồ sơ diện 6(2) yêu cầu đương đơn chính và vợ hoặc chồng nộp bản cam kết không làm việc hưởng lương tại Cyprus; người giữ thẻ hưởng thu nhập thụ động và giữ vai trò cổ đông, giám đốc trong phạm vi chương trình cho phép. Gia đình có dự định làm việc hưởng lương tại Cyprus cần chọn diện khác.

4. Khi nào một gia đình nên bắt đầu tìm hiểu về các chương trình này?

Bốn câu hỏi có thể dùng để tự đánh giá: tài sản của gia đình hiện có tập trung chủ yếu ở một quốc gia và một đồng tiền không; trong 5–10 năm tới gia đình có dự định học tập, kinh doanh, chữa bệnh hoặc nghỉ hưu ở nước ngoài không; gia đình có nhu cầu đi lại thường xuyên tới một khu vực nhất định không; và gia đình có sẵn sàng duy trì khoản đầu tư theo thời gian chương trình yêu cầu không. Từ ba câu “có” trở lên, đây là thời điểm phù hợp để xác định mục tiêu là quyền thường trú hay quốc tịch. Với một đến hai câu “có”, bản đối chiếu các chương trình sẽ hữu ích để có thêm căn cứ.

5. Có bắt buộc phải chuyển sang sinh sống ở nước ngoài không?

Phần lớn các chương trình trình bày trong bài không yêu cầu chuyển nơi sinh sống ngay sau khi được chấp thuận. Hy Lạp không đặt ra số ngày lưu trú tối thiểu, Malta không yêu cầu cư trú, Thổ Nhĩ Kỳ không yêu cầu cư trú cả trước lẫn sau khi nhập tịch, Cyprus yêu cầu nhập cảnh tối thiểu một lần trong mỗi hai năm. Hai trường hợp cần lưu ý riêng: tuyến thị thực E-2 vào Hoa Kỳ thông qua quốc tịch Grenada yêu cầu có domicile tại Grenada liên tục tối thiểu ba năm; và nếu gia đình có kế hoạch nhập tịch tại quốc gia cấp thẻ về sau, điều kiện cư trú thực tế vẫn được áp dụng. Điều kiện duy trì của từng chương trình cần đối chiếu lại tại thời điểm nộp hồ sơ.

6. Giữ thẻ cư trú đủ số năm có được xét quốc tịch không?

Quyền cư trú và quốc tịch là hai tình trạng pháp lý riêng biệt, được điều chỉnh bởi hai bộ quy định khác nhau. Phần lớn chương trình cư trú qua đầu tư không đặt ra nghĩa vụ cư trú thực tế, trong khi hồ sơ nhập quốc tịch theo diện thông thường yêu cầu cư trú thực tế nhiều năm cùng các điều kiện về ngôn ngữ và hội nhập. Thời gian được tính là thời gian cư trú thực tế, không phải thời gian nắm giữ thẻ, và việc thời gian giữ thẻ diện đầu tư có được tính hay không khác nhau theo từng quốc gia. Nếu mục tiêu là quốc tịch trong một khoảng thời gian xác định, nhóm chương trình cấp quốc tịch trực tiếp phù hợp hơn.

7. Hộ chiếu Grenada và hộ chiếu Thổ Nhĩ Kỳ khác nhau ra sao về phạm vi đi lại?

Hộ chiếu Grenada cho phép nhập cảnh 29 quốc gia Schengen với thời gian lưu trú 90 ngày trong mỗi 180 ngày, Vương quốc Anh tối đa sáu tháng mỗi lần nhập cảnh — từ tháng 01/2025 cần xin ETA (Electronic Travel Authorisation — giấy phép du lịch điện tử) trước chuyến bay, cùng Trung Quốc, Singapore và Hồng Kông. Hộ chiếu Thổ Nhĩ Kỳ hiện chưa thuộc diện miễn thị thực Schengen; công dân Thổ Nhĩ Kỳ vẫn thực hiện thủ tục xin thị thực châu Âu theo quy định hiện hành, và tiến trình miễn thị thực giữa Thổ Nhĩ Kỳ với Liên minh châu Âu tính đến năm 2026 chưa hoàn tất. Thế mạnh của chương trình Thổ Nhĩ Kỳ nằm ở việc cấp quốc tịch cho gia đình và thời gian duy trì khoản đầu tư tương đối ngắn. Danh sách miễn thị thực và yêu cầu cấp phép điện tử có thể thay đổi theo thời điểm, nên kiểm tra lại trước mỗi chuyến đi.

8. Khoản đầu tư cần duy trì trong bao lâu, và sau đó có chuyển nhượng được không?

Nội dung này khác nhau giữa hai nhóm chương trình. Ở nhóm quốc tịch, thời hạn cam kết có mốc kết thúc rõ ràng: 3 năm với Thổ Nhĩ Kỳ và 5 năm với tuyến dự án Grenada; sau thời hạn này, việc chuyển nhượng không ảnh hưởng tới quốc tịch đã được cấp. Ở nhóm cư trú, cụ thể là Hy Lạp và Cyprus, khoản đầu tư cần được duy trì trong suốt thời gian gia đình còn giữ tư cách; việc chuyển nhượng ảnh hưởng tới tình trạng giấy tờ. Malta yêu cầu duy trì tối thiểu 5 năm, và điều kiện duy trì tư cách cần đối chiếu tại thời điểm nộp hồ sơ. Trong mọi trường hợp, giá chuyển nhượng phụ thuộc vào thị trường tại thời điểm giao dịch. Một số chương trình còn đặt điều kiện về đối tượng được phép nhận chuyển nhượng.