Khi mua nhà ở Úc, sau khi ký hợp đồng sẽ diễn ra một giai đoạn quan trọng là giai đoạn đóng băng (cooling off). Đây là khoảng thời gian mà người mua cần nắm rõ trong quá trình sở hữu ngôi nhà lý tưởng ở Úc.
IMM Group: Giai đoạn này bắt đầu vào cùng ngày người mua nhận được bản sao hợp đồng đã ký kết. Thời gian đóng băng này thường kéo dài 5 ngày (không bao gồm chủ nhật và ngày lễ). Nếu người mua thay đổi ý định mua bất động sản trong khoảng thời gian này thì hoàn toàn có thể hủy giao dịch.
Tuy nhiên, người mua cần biết rằng việc hủy hợp đồng phải chịu một mức phạt tương đương với 0,25% tổng giá bán của bất động sản. Vì vậy nếu tài sản bán ở mức giá $500.000, mức phạt sẽ khoảng $1.250. Mặt khác, nếu phía người bán chấm dứt hợp đồng trong thời gian đóng băng, thì người bán phải hoàn lại tiền đặt cọc trong vòng 14 ngày sau khi đã khấu trừ tiền phạt.
Các quy tắc về thời gian đóng băng có thể khác nhau giữa các tỉnh bang và vùng lãnh thổ. Một số bang thậm chí không có thời gian đóng băng. Người mua có thể tham khảo bảng thông tin dưới đây để nhận thấy sự khác biệt.
| Tỉnh bang | Khoảng thời gian đóng băng | Mức phí phạt dựa trên tỉ lệ % giá bán | Chi phí phạt nếu bất động sản trị giá $500.000 |
| Queensland | 5 ngày hành chính | 0.25% | $1,250 |
| Victoria | 3 ngày hành chính | 0.2% | $1000 |
| WA | Không | 100% | $500,000 |
| NSW | 5 ngày hành chính | 0.25% | $1,250 |
| ACT | 5 ngày hành chính | 0.25% | $1,250 |
| NT | 4 ngày hành chính nếu người mua không được đại diện bởi luật sư | không | không |
| SA | 4 ngày hành chính | một khoản phí nhỏ (tầm $100) | $100 |
| Tasmania | Không (chính quyền Tasmania sắp ban hành thời gian đóng băng 2 ngày) | 100% | $500,000 |
Thời gian đóng băng chỉ áp dụng đối với những thỏa thuận riêng tư khi mua nhà. Khi mua bất động sản theo hình thức đấu giá (một hình thức rất phổ biến ở Úc) sẽ không có thời gian đóng băng. Tuy nhiên, nếu sau đó người bán và người mua có sự thương lượng riêng về hợp đồng sau khi đấu giá, thời gian đóng băng có thể được áp dụng.
Quy trình của thời gian đóng băng
- Người mua phải nhận được bản sao của hợp đồng ít nhất trước một ngày hành chính trước khi việc ký kết chính thức diễn ra.
- Người mua phải được cung cấp một bản hướng dẫn về việc bán căn hộ trước khi thỏa thuận được ký kết.
- Người mua ký tên vào đơn xin miễn chấp thuận của Văn phòng mậu dịch công bằng trước khi ký hợp đồng.
Phương thức hoạt động của thời gian đóng băng
Khoảng thời gian đóng băng thường kéo dài 5 ngày hành chính. Bắt đầu vào ngày người mua nhận được bản sao và kết thúc vào lúc 5 giờ chiều ngày cuối cùng của giai đoạn. Nếu có những ngày lễ hoặc chủ nhật xen vào thì sẽ không được tính. Người mua nên yêu cầu một thông báo khi hợp đồng được giao, xem như bằng chứng bắt đầu thời gian đóng băng.
Trong thời gian này, luật sư hoặc người đại diện của người mua có thể xem xét để xem còn vấn đề nào hay không. Nếu xảy ra bất kỳ vấn đề nào, người mua có thể lập tức hủy bỏ hợp đồng.
Khi muốn hủy bỏ hợp đồng, người mua phải viết thư hoặc thông báo chấm dứt mà không cần bất kỳ lời giải thích nào. Lá thư này nên được gửi đi trong thời gian đóng băng để người mua không bị ràng buộc bởi hợp đồng.
Có ba cách để người mua gửi đi thư chấm dứt hợp đồng: gửi trực tiếp cho đại lý giao dịch trung gian, gửi qua đường bưu điện cho đại lý giao dịch trung gian, giao đến một địa điểm được chỉ định trong hợp đồng.
Ai sẽ là người nhận được phí phạt khi người mua rút khỏi hợp đồng trong thời gian đóng băng?
Theo như bảng số liệu trên, người mua sẽ phải trả một mức phí phạt khi chấm dứt hợp đồng trong thời gian đóng băng. Số tiền này sẽ được trả cho người bán.
Khi rút ra khỏi hợp đồng, người mua đã phần nào gây nên áp lực và sự bất tiện cho người bán. Người bán cũng phải trả những khoản tiền pháp lý và lỡ mất cơ hội tìm được những người mua tiềm năng khác. Đây là một khoản phí nhằm bồi thường tổn thất cho người bán.
Điều gì sẽ xảy ra nếu người mua rút khỏi hợp đồng sau thời gian đóng băng?
Nếu người mua rút khỏi hợp đồng sau khi thời gian đóng băng đã kết thúc sẽ gây ra rất nhiều tổn thất.
Trong hợp đồng sẽ có các chi tiết về những hình phạt nếu người mua rút khỏi hợp đồng sau khi thời gian đóng băng đã kết thúc. Người mua có thể sẽ phải trả tiền phạt đã quy định trong hợp đồng và bất kỳ tổn thất nào mà người bán đã chịu. Thêm vào đó, người mua cũng sẽ phải trả cho những khoản tiền pháp lý.
Nếu không chắc chắc về quyền hạn của bản thân trong trường hợp này, hãy liên hệ với luật sư chuyên ngành.
Từ bỏ thời gian đóng băng
Chính phủ đã cho phép người mua quyền từ bỏ thời gian đóng băng theo Đạo luật Bất động sản (Property, Stock and Business Agents Act 2002). Theo luật định, chỉ có người mua có quyền từ bỏ thời gian đóng băng.
Khi người mua muốn ký vào khoản khước từ thời gian đóng băng, cần cung cấp cho người bán giấy chứng nhận 66W phù hợp với Đạo luật chuyển nhượng (Conveyancing Act 1919). Đây là giấy chứng nhận được ký bởi luật sư hoặc người đại diện theo pháp luật của bạn.
Việc từ bỏ thời gian đóng băng có thể làm lời đề nghị mua bất động sản của người mua hấp dẫn hơn với người bán. Tuy nhiên, người mua cần thận trọng khi từ bỏ nó. Hãy chắc chắc người đại diện của người mua đã thực hiện tất cả các cuộc kiểm tra cần thiết. Người mua cũng cần đảm bảo tài chính của mình đã đáp ứng yêu cầu, nghĩa là khoản vay đã được phê duyệt. Hơn nữa, người mua không chỉ có thể từ bỏ thời gian đóng băng, mà còn có thể rút ngắn hoặc mở rộng nếu thỏa thuận được với người bán.
Mua nhà ở Úc là một quá trình phức tạp với nhiều các thủ tục pháp lý và các văn bản pháp luật. Nếu như không thận trọng, người mua có thể sẽ mất nhiều chi phí không đáng có.
Mời quý nhà đầu tư xem thông tin về chương trình đầu tư Úc tại đây.
IMM Group
