Tiềm năng tăng trưởng cao và tình hình kinh tế đang có dấu hiệu khởi sắc khiến bất động sản Bồ Đào Nha có sức hút lớn với giới đầu tư. Tuy nhiên, dù mua bất động sản để kinh doanh hay để định cư lâu dài, nhà đầu tư cần lưu ý những vấn đề pháp lý sau.
IMM Group: Thứ nhất, bán bất động sản là một lĩnh vực chuyên nghiệp được cấp phép tại Bồ Đào Nha. Nhà đầu tư nên bảo đảm rằng nhân viên môi giới của mình đã được đào tạo và chứng nhận bởi Viện Xây dựng và Bất động sản (INCI), và nên yêu cầu được xem số chứng nhận (AMI) của họ.
Thứ hai, nghề công chứng viên đã trở thành ngành nghề tư nhân hóa tại Bồ Đào Nha trong thời gian gần đây. Thay vì đại diện cho bên mua hoặc bên bán, họ đại diện cho chính phủ và đảm bảo sẽ không bỏ sót bất kỳ loại giấy tờ nào, bao gồm những hồ sơ cần nộp và các khoản thuế bắt buộc.
Nhà đầu tư nên tránh nhầm lẫn giữa vai trò của công chứng viên với một cố vấn pháp luật độc lập. Có hai dạng đại diện pháp luật tại Bồ Đào Nha: solicitador và advogado. Solicitador tuy có tên tương tự với Solicitor – cố vấn pháp luật trong tiếng Anh nhưng chức năng lại giống đơn vị chuyên sang tên hơn. Họ không cần bằng cấp nhưng phải được Cāmara dos Solicitadores (bộ phận phụ trách các đơn vị, công ty thực hiện việc sang tên tại Bồ Đào Nha) chứng nhận.
Một advogado có chức năng tương đương với một luật sư được chứng nhận ở UK. Giá thuê luật sư bất động sản sẽ đắt hơn so với giá thuê chuyên viên sang tên. Thay vì thuê những luật sư được đề nghị bởi các trung tâm môi giới bất động sản, những luật sư này thường ưu tiên lợi ích cho bên bán, nhà đầu tư nên tìm cho mình một luật sư hoặc một người đại diện phục vụ quyền lợi của mình. Một danh sách những luật sư bất động sản Bồ Đào Nha nói tiếng Anh có thể được tìm thấy tại gov.uk
Bước đầu tiên để sở hữu một bất động sản tại Bồ Đào Nha là đặt cọc trước sản phẩm mà nhà đầu tư ưng ý. Hình thức đặt cọc không được áp dụng cho tất cả bất động sản Bồ Đào Nha nhưng cho hai bên sự bảo đảm để tiến tới bước kế tiếp. Cần lưu ý là đây chỉ là khoản tiền đặt cọc, hợp đồng mua bán chưa có hiệu lực.
Sau khi đặc cọc, bất động sản sẽ không còn xuất hiện trong danh sách “đang bán” và được cài đặt một khoản thời gian cố định. Nếu sau thời gian này, việc mua bán vẫn không tiến triển, bất động sản sẽ trở về trạng thái “đang bán”. Hợp đồng hứa mua hứa bán sẽ được thực hiện khi nhà đầu tư trả tiền đặt cọc. Nó cũng bao gồm luôn các điều kiện mua bán như thời gian xây dựng hoàn thiện bất động sản và các kết nối đi kèm.
Đại diện pháp lý độc lập của nhà đầu tư sẽ tính phí dựa trên những loại giấy tờ họ đảm nhận, cụ thể:
– Giấy chứng nhận mua bán: Loại giấy này sẽ thể hiện rõ số tiền chưa thanh toán và được xác nhận bởi tên của người bán.
– Sổ đăng ký đất: Nội dung của sổ này bao gồm diện tích bất động sản, vị trí và ranh giới của nó. Bất cứ công trình không đăng ký hoặc phần mở rộng nào đều sẽ được chỉ rõ khi đối chiếu với quyển sổ này.
– Báo cáo IMI: Chứng thực việc cập nhật các loại hóa đơn.
– Báo cáo IMT: Thuế sang tên bất động sản sẽ được trả cao hơn tiền thuế từ việc bán nó.
– Bản thiết kế xây dựng: Những căn nhà được xây dựng hoặc được sửa chữa từ ngày 31 tháng 12 năm 2003 sẽ được cấp dữ liệu về đơn vị xây dựng, vật liệu xây dựng và nhà cung cấp vật liệu.
– Các văn bản xác nhận và số thuế của hai bên: Nếu nhà đầu tư là người mới đến Bồ Đào Nha và chưa có tài khoản ngân hàng, luật sư của họ sẽ giúp họ có được một mã số tại văn phòng thuế.
Một khi nhà đầu tư đã có đủ các loại tài liệu và thỏa tất cả điều kiện của việc mua bán, các loại giấy tờ sẽ được công chứng tại văn phòng công chứng. Đây là thủ tục hành chính bắt buộc của quá trình mua bán. Việc chuyển nhượng quyền chủ sở hữu sẽ được xác nhận tại văn phòng đăng ký bất động sản địa phương khi nhà đầu tư cung cấp cho họ bản sao có giấy xác nhận.
Chi phí giao dịch bất động sản ở Bồ Đào Nha không hề rẻ, phí đặt cọc ở mức 10% so với giá bán, và người mua nên dự tính thêm 10% nữa để chi trả cho các khoản phí phát sinh như phí luật sư, phí công chứng…
Thuế mua bán (IMT) phải được trả toàn bộ trước khi tiến hành quá trình mua bán, với giá dao động từ 0%-8%. Nếu bất động sản được xây mới, thay vì thuế IMT, người mua phải trả thuế IVA (tức VAT), khoảng 23% trên giá cố định.
Thuế báo cáo IMI cũng dao động trong mức 0.3% – 0.8%/năm. Nếu bất động sản mới và được sử dụng như nơi cư trú chính, nhà đầu tư sẽ được miễn thuế IMI trong 6 năm.
Chi phí pháp lý sẽ dao động ở mức 1-2% và phí công chứng sẽ nằm trong phí xác nhận, ở mức 1-2%, phụ thuộc vào tài sản thế chấp. Chi phí thế chấp có thể dao động ở mức trên dưới 4%.
Mời quý nhà đầu tư xem thông tin về chương trình đầu tư Bồ Đào Nha tại đây
IMM Group
